終於找到喜歡的建案，卻發現已經預售完銷，手腳快的建商連接待中心都撤除了，這時如果遇到願意轉手的買家，可別高興得太早唷!預售屋換約可不是這麼輕鬆的事情，尤其在缺少廣告DM、建築模型、代銷人員解說的情況下，很難取得完整的建案資訊，交易過程本身就比較吃虧，想要無痛換約的話，更要繃緊神經注意大小細節喔!

1.買賣定義

第一手買家在辦理房屋所有權第一次登記前，會以轉約方式出售，原契約由第二手買家承接，是一種權利移轉。

2.確認價差

一般來說，想利用買房理財的第一手買家轉賣預售屋當然會想賺取利潤，所以承接的買家取得預售屋的成本會比較第一手高。

例如；

原預售屋價格為1000萬，以1100萬元賣給第二手買家，100萬就是第一手買家想得到的利潤。

如果第一手買方因為景氣或個人因素賠售，那就要特別注意所支付的總金額(含貸款)。

千萬不要算錯帳無端蒙受損失。

例如；

原預售屋價格為1000萬，以900萬元賣給第二手買家，那就要確認自己要出付的款項總金額是不是不超過900萬元。

3.確認換約自備款金額

第二手買家承接房屋的時間點可能接近完工、交屋時間，第一手買家已分期繳納給建商的工程款項，變成必須一次付清給第一手買家，無法以分期付款的方式分散資金壓力，換句話說，自備款金額必須十分充足，除此之外如果是透過房仲買房，還會有仲介費的支出，這些金額都要算入自備款項。

4.審閱原預售書買賣契約書

這點一定要做到!一般來說，買預售屋換約的方式是透過仲介或代銷，首先要確認的是這間預售屋是不是可以換約，因為有些建商為了避免投資客引起的買賣糾紛，會規定不可換約。第二步則是務必請對方提供空白或是拿掉第一手買家個資的原預售屋買賣契約，自我詳細審閱之外，也可以口頭再確認有沒有修改哪些條文，避免承接了不合理的契約內容。

幾點審閱的重點項目供大家參考：建造日期、完工日期、建材、修繕保固、坪數、平面圖等。

5.簽訂不動產買賣契約

交易價格談好時，主動提議重新簽訂一份不動產買賣契約書，除了註明預售屋價格之外，內容應包含跟建商承買預售屋的契約書、仲介費用的證明文件等，第二手買家未來也想賣掉這棟房子的話，這份資料可以做為原始取得預售屋的成本證明文件。

換約過程一般是買賣雙方到建商公司簽約，現場會有建商合作的代書協助處理相關事項，雖然並沒有規定必須要有代書陪同，但如果第二手買家希望有自己信任的法律人員在場，建議事先跟第一手買家和建商公司告知和溝通。

6.實價登錄備註欄載明換約日期及價格

辦理產權登記時，記得在備註欄表格中的「其他」說明轉售情況，例如「本預售屋於X年X月X日辦理理換約，換約成交價格為新台幣X萬元。」如果是由建商委託的代書協助辦理實價登錄，也要確認地政士有寫上轉售的交易日期和價格這兩點，事後也請代書補一份實價登錄申報書給第二手買家，未來的交易若有需要的話，才有辦法提供取得成本的證明文件。

7.建商收取的最高手續費以房地總價千分之一為限

這是由第一手買家支付給建商的費用，依政府公告的預售屋買賣定型化契約「除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款千分之__（最高以千分之一為限)之手續費。」

8.稅務申報

預售屋交易的是未來取得房屋和土地的「權利」，免報房地合一稅，但第一手買家不論預售屋換約交易得利或是有所損失，都要申報「財產交易所得稅」，在報稅時先算好財產交易所得，也就是預售屋實際成交金額減去取得成本和必要費用，計入出售年度之個人綜合所得稅申報。

賠售時可列舉財產損失，所以務必保留相關證明文件，像是預售屋讓渡書、換約手續費憑證、實價登錄申報書、匯款單據、印花稅憑證、規費等等。

貼心小提醒，既然知道第一手買家必須被課財產交易所得稅，第二手買家就不要受投資客的煽動而配合假造契約價格，這可是會觸犯稅捐稽徵法第41條「涉及以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐」，面對刑責可不是開玩笑的喔!

PS 2021年07月01日之前預售屋交易，賣方課稅方式為財產交易所得，2021年07月01日之後賣方課稅方式為合地合一稅制。