蔣萬安公辦都更門檻降至50%！送案容易、拆屋難　「5099」真正考驗在最後一哩路

【M傳媒／房產中心報導】

台北市長蔣萬安宣布推動「公辦都更5099」新制，將第一階段住戶參與意願門檻從75%降至50%，只要過半住戶有更新意願，市府就能提早進場協助試算及整合。

政策有助老舊社區啟動都更，但房產業界也關注，申請案件增加之後，仍須面對住戶分配、建商招商、權利變換與實際拆除等難關。

50%可以讓都更提早起步，最終能走到開工重建的案件數量，才是政策成果的重要指標。

50%就有政府協助　先解決老屋整合起步難

台北市政府10月16日宣布，規劃將「7599專案」升級為「5099」，讓有更新意願的社區提早取得政府資源。

第一階段達50%意願，市府即可協助更新方案評估、權益試算與溝通；後續試算方案意願及模擬選配率達90%，再推進招商程序。

這項措施最大的好處，是讓社區在尚未形成高度共識前，就能取得較具體的都更資訊。

過去部分住戶對分回坪數、共同負擔及重建條件缺乏了解，容易使整合停留在初期階段。政府提早介入，有助降低資訊不足造成的協商障礙。

最大難關仍是分屋　住戶利益差異難整合

都更最困難的部分，經常出現在分配方案逐漸具體之後。

同一棟老公寓，住戶持有的土地持分、樓層、坪數與使用條件不同，對重建後的分屋安排也可能有不同期待。

有人希望增加室內空間，有人擔心共同負擔過高，也有高齡住戶面臨搬遷、租屋及重建期間生活安排問題。

這些分歧需要透過權利估價、財務試算及協商機制逐步處理。

提高住戶意願只是第一步，讓各方理解分配結果並接受可行方案，才是整合的核心工作。

5099不是拆除門檻　90%也不是所有都更案法定標準

台北市都市更新處已澄清，5099的50%屬於公辦都更前期參與意願，與《都市更新條例》規定的事業計畫法定同意比例不同。

依法，不同都市更新實施方式有不同同意比例及審議程序，並非每個案件都必須取得全體所有權人同意才能重建。

不過，法定同意比例與實際執行條件仍有差距。

即使符合申報及核定條件，案件仍須完成招商、計畫審議、權利分配、搬遷及施工等程序，並依法處理相關爭議。

申請量增加　市府更要公布開工與完工成果

台北市政府表示，過去公辦都更相關專案累計已有45案申請，較先前試辦計畫15案增加。

這反映降低前期參與門檻，有助更多社區提出更新需求。

但新增案件也會增加政府進行試算、說明、協調及管理的工作量。

未來應定期公開完成權益試算、達成90%方案意願、完成招商、計畫核定、實際開工及完工交屋的案件數與平均耗時。

同時建立分階段檢討機制，讓長期無法形成共識的案件重新評估開發條件與推動方式，提升公共資源使用效率。

M編觀察

都市更新涉及的是住戶長期居住的房屋與土地，真正的挑戰集中在財產分配、搬遷安置、開發財務及不同住戶的利益協調。

市府除了協助提高整合比例，也應保障不同意住戶的程序權益，並提供透明的估價、財務與安置資訊。

50%是啟動都更的機會，90%是台北市5099專案後續推進的重要目標，實際開工與完工才是老屋更新成果。

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