國產署都更分回宅大轉型！文山90戶變婚育宅月租1.2萬起，億元豪宅不賣改招租

政府手上閒置精華宅活化路線出爐，平價出租、高價標租雙軌並行，台北星鑽流標三次後改長租20年，下半年重新上路

文／M傳媒房產中心 M編

國家資產活化，這回動到都更分回宅了。國產署近期啟動一連串改革，把過去動輒標售、流標、閒置的都更分回宅，轉向更務實的處理路線。平價宅交給住都中心做婚育宅或社宅出租，億元級豪宅則改採出租模式，不再死守標售一條路。

M編幫你拆解這波改革的兩大軸線，以及對房市與租屋族的實際影響。

第一軸線：文山「自慢藏」90戶變婚育宅，月租1.2萬起跳

這波改革的第一個具體成果，落在台北市文山區的「自慢藏」建案。

國產署從該案分回九十戶住宅，全數交給住都中心作為婚育宅出租。什麼是婚育宅？簡單說就是針對新婚家庭與育兒家庭釋出的出租住宅，租金通常比周邊市場行情友善，且具備一定居住品質與區位條件。

根據住都中心資料，「自慢藏」婚育宅提供兩種房型。二房型坪數約二十九坪，每月租金落在一萬一千九百三十元至二萬五千一百一十元之間。三房型面積三十五至四十六坪，租金一萬四千七百元至四萬元左右。

M編幫你抓一下文山區的租金行情。文山區二十九坪兩房，一般市場月租普遍落在二萬五至三萬五之間，自慢藏最低一萬二有找，等於打了四到五折。三房型最低一萬四千七百元，對比市場行情更是極具競爭力。不過要提醒，婚育宅有申請資格限制，不是人人都能排隊入住。

同一棟樓，國產署保留大坪數、高總價的八戶繼續標售，標售底價五千四百萬至五千五百多萬元之間。平價出租與高價標售並行，一條路照顧居住需求，一條路充實國庫收入，策略分工明確。

第二軸線：億元豪宅不賣了，台北星鑽改長租20年

另一個更具指標意義的改革，是大安區的「台北星鑽」。

這個案子過去是都更分回宅中的燙手山芋。標售底價落在三億至四億元之間，先後歷經三次流標，市場上根本找不到買家。改成房地標租方式活化後，年租金上看七百萬元，依然無人投標。

為什麼沒人要？M編分析，億元級豪宅的自住市場本來就小眾，高總價物件在信用緊縮週期更難去化。對企業來說，一年砸七百萬租一間豪宅當招待所或高階主管宿舍，也要算得過投報率這關。沒有人願意出手，代表定價邏輯跟市場需求之間還有落差。

為了突破僵局，財政部已預告修正《國有非公用不動產出租管理辦法》部分條文草案。最關鍵的變革是：經出租機關同意得換約續租，以三次為限。換句話說，原本五年一約的租期，未來最長可延長至二十年。

這步棋的用意很清楚。五年租期對進駐方來說太短，裝潢攤提、營業規劃都不划算。拉長到二十年，企業願意投資的誘因就大幅提升，無論是作為高端服務式公寓、品牌商務空間，或是跨國企業在台高階主管的長期居所，都有可能讓台北星鑽起死回生。

國產署預計，待行政院核定並完成作業要點修正後，下半年將重新招標。

M編觀點：國家資產不再死抱著賣，出租活化才是王道

國產署這波改革，M編認為方向是對的。

過去都更分回宅的處理邏輯只有一個字：賣。高價宅賣不掉就流標，流標就繼續流標，年復一年擺在那裡，政府收不到錢、資產也閒置。現在把平價宅轉出租、高價宅也轉出租，等於承認一個現實：與其死守標售底價，不如讓資產開始產生現金流。

對於租屋族來說，文山區九十戶婚育宅釋出，是實實在在的供給利多。雖然有資格限制，但每多一戶政府釋出的平價出租宅，周邊租金市場就多一份調節壓力。而台北星鑽若成功活化，也能帶動周邊商業動能，讓大安區精華地段不再被一座空城卡住。

接下來就看下半年台北星鑽重新招標後，市場買不買單這套長租二十年的新模式。M編會持續追蹤，看看是企業搶著要，還是繼續無人問津。

圖/國產署