賣房漏勾一格！自住土增稅10%優惠飛了　屋主繳近10萬元提訴願仍敗訴

【M傳媒／房產中心報導】

賣房明明符合自住條件，卻因申報時漏勾一個選項，錯失土地增值稅10%優惠稅率！台北市一名民眾出售信義區持分土地，委託地政士辦理土地移轉現值申報時，未申請適用自用住宅用地優惠稅率，結果被按一般稅率核課9萬9,711元。事後雖然提出補申請，仍因超過法定期限遭到拒絕，向台北市政府提起訴願也遭駁回。

這起案例凸顯，自住房屋符合優惠條件，還須在法定期限內完成申請，委託專業人士辦理也要確認申報內容。

代書申報漏勾選　屋主收到近10萬元稅單

根據訴願案件資料，民眾於2025年10月6日簽約出售台北市信義區土地，土地總面積1,257平方公尺，持分45分之1，換算持有面積約27.93平方公尺。

同年10月9日申報土地移轉現值時，因未註明適用自用住宅用地稅率，稅捐機關依一般用地稅率核課土地增值稅9萬9,711元，繳納期限至11月30日。

民眾於10月27日繳清稅款，直到12月9日才申請改按10%優惠稅率計算，已經超過補申請期限。

房子長期自住　漏掉申請程序仍失優惠

民眾主張，房屋多年來供家人自住，沒有出租，戶籍也一直設在當地，過去地價稅及房屋稅均曾適用自住相關優惠。

這次因受託地政士申報時疏漏，加上本人健康狀況影響，未能及時察覺，希望稅捐機關准予補救。

不過，台北市政府訴願審議認為，土地增值稅自用住宅優惠須由納稅義務人依法申請，申報時漏未註明者，仍可在繳納期限屆滿前補申請。

本案直到期限過後才提出，稅捐機關維持原核課結果，符合《土地稅法》第34條之1規定。

土增稅優惠10%　漏申請仍有補救期限

依《土地稅法》第34條，出售符合規定的自用住宅用地，土地增值稅可適用10%優惠稅率；一般用地則依土地漲價總數額適用20%、30%、40%的累進稅率。

自用住宅優惠須符合設籍、建物所有權、使用情形及面積等條件，其中「一生一次」優惠，出售前一年內土地不得供營業或出租使用。

已使用過一生一次優惠的屋主，符合持有及設籍滿6年、出售前5年未出租營業等更嚴格條件，也可進一步申請「一生一屋」優惠。

提前繳清稅款　補申請期限仍看繳款書

依《土地稅法》第34條之1，土地所有權人應於土地現值申報書註明自用住宅，並檢附相關證明文件。

申報時漏未註明，可在土地增值稅繳款書所載繳納期限屆滿前補行申請。

本案屋主10月27日已繳稅，但法定補申請期限仍至11月30日，真正錯失優惠的原因，是12月9日才提出申請。

另外，依法由權利人單獨申報土地移轉現值，或無須申報現值的特殊案件，另有稽徵機關通知及收到通知後30日內申請的規定。

賣房節稅關鍵　申報前確認自用資格與期限

這起案件也提醒屋主，房屋稅、地價稅及土地增值稅各有不同優惠條件與申請程序。

出售房地前，應先確認自用住宅資格，並與受託地政士核對土地現值申報書、優惠稅率選項及相關文件。收到稅單後，也應再次確認核課稅率與繳納期限。

土地增值稅10%優惠能降低符合資格者的出售稅負，但申請期限具有法律效力。即使長期自住、委託地政士辦理，逾期仍可能喪失優惠，讓原本可以節省的稅金成為實際負擔。

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