都更換個方法就能加速！阿明提「政府先建一棟、舊屋整棟置換」　價格找補讓老社區接力重建

文／賣厝阿明 知識＋｜都市更新政策建議

台灣老屋越來越多，政府推動都市更新多年，許多社區卻始終卡在地主整合、權利分配與搬遷問題。建商花費多年協調，住戶擔心重建風險，政府投入大量行政資源，整體更新速度仍難以跟上老屋增加的速度。

賣厝阿明認為，都市更新可以改變既有的執行順序，由政府運用公權力主導土地與資源整合，推動「先建後拆、整棟置換、價格找補」，讓一棟新大樓帶動下一棟老屋重建，形成持續運作的都市更新循環。

政府先蓋第一棟　老社區整棟搬進新家

這項構想的第一步，由政府盤點適合的公有土地，透過公辦都更、公開招商或其他合法開發方式，先興建一棟供都市更新置換使用的新住宅。

新大樓完工後，政府選定周邊具備整合條件的老舊社區，進行權利估價、住戶協議與整棟置換。

重點在於一個舊社區對應一棟新住宅，整棟完成權利交換與搬遷，讓原社區住戶在舊屋拆除前，就能取得新家的產權及居住保障。

如此一來，住戶可以提前確認未來住所，政府也能集中處理整個社區的土地權利，減少搬遷安置與開發整合的不確定性。

舊屋騰空再重建　第二棟接著換第三棟

第一個老社區完成置換後，政府依法取得原基地相關權利，接著透過公開招商，將舊社區拆除重建。

原基地興建完成的新大樓，便成為下一個老舊社區的置換住宅。

第二個社區整棟搬入後，騰出的土地再進行第三輪重建，依序推進。

政府先投入第一棟住宅，之後透過「新屋換舊屋、舊地蓋新屋」的方式，讓都市更新一棟接著一棟進行。

這套模式的前提，是每一輪新建住宅都具備承接下一個社區的戶數、空間及權利價值條件，並完成合法的財產交換程序。

價格找補公開透明　地主按房地價值交換

整棟置換最重要的配套，就是公平的價格找補。

每戶地主擁有的土地持分、建物面積及房地價值不同，政府應委託專業估價機構，分別評估原有房地與新住宅價值，再依協議進行差額結算。

例如舊房地估價1,500萬元，新住宅估價1,800萬元，地主補繳300萬元；若新住宅價值1,300萬元，則由取得舊房地的一方結算200萬元差額。

這是簡化試算，實際還須計算貸款、稅費及產權移轉成本。

透過價格找補，讓每戶地主清楚掌握自己的財產價值，也讓不同坪數、不同持分的所有權人有明確的交換依據。

公權力負責整合　建商專心開發

阿明認為，這套制度最重要的改變，是讓政府從行政審查與協調角色，進一步成為土地整合及換購制度的主導者。

政府負責盤點土地、建立估價標準、協調住戶、取得合法權利及公開招商；建商則依明確的基地條件投入規劃、資金與施工。

地主可以在新屋完工後辦理置換，建商則能降低部分前期整合風險。

不過，公權力介入仍須遵守財產權保障及都市更新法定程序。整棟置換應以公開估價、協議交換及住戶權益保障為基礎，對未完成同意或權利處理的住戶，仍須依法協調及處理。

第一棟是啟動關鍵　後續靠財務循環延續

這項模式需要政府先取得第一塊適合的基地，並籌措第一棟新住宅的開發資金。

後續每一輪重建，也必須確認基地開發價值、營建成本、住戶找補金額及資金回收能力。

精華區土地價格較高，部分舊基地重建後的住宅價值也可能不足以支應下一輪置換成本，因此仍須搭配適當的土地資源、資金投入及財務規劃。

政府可以先挑選基地條件完整、住戶具整合意願、財務試算可行的老舊社區試辦，逐步建立可複製的更新制度。

阿明觀點：都更從等建商整合　改成政府帶頭接力

過去都市更新多半由各個社區分別整合，案件之間缺乏連續性，每一棟老屋都得重新經歷漫長的協商與搬遷程序。

阿明提出的「先建後拆、整棟置換、價格找補」，就是希望透過政府主導，讓住宅供給、土地取得及舊屋重建形成連續運作的機制。

先蓋第一棟，整棟置換第一個社區；再用騰空的舊基地興建第二棟，接著置換下一個社區。政府負責制度與權利整合，地主透過價格找補保障財產，建商依公開招商參與開發。

這項構想仍需要跨基地交換、預算、稅務、財產權及安置等法律配套，但可以先從具備條件的公辦都更案件展開制度試辦。

阿明認為，都市更新要加快，需要政府先建立可持續運作的更新機制。讓一棟新住宅帶動一棟老屋重建，逐步串聯整個城市的老舊社區，才有機會將零散的都更案件轉化為長期、系統性的都市改造。

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