送100萬裝潢、保證回租成預售屋促銷話術！換約最高罰300萬　買方小心4種退場風險

【M傳媒／房產中心報導】

預售屋銷售除了價格折扣，也常出現贈送裝潢、家電、租金保證及未來轉售等宣傳方式。

「送100萬元裝潢」、「之後換約就能賺價差」、「真的不喜歡再解約」等說法，可能影響買方對購屋成本及退出交易的判斷。

M傳媒整理4種常見優惠與退場話術，提醒購屋者確認實際交付價值、預售屋轉售限制及契約責任。

送100萬裝潢　贈品價值應逐項計算

「送100萬元裝潢，等於房價便宜100萬元」，將配備贈送與實際價格折扣連結。

但裝潢價值取決於工程範圍、材料、品牌、施工費及保固內容。

例如廣告標示100萬元裝潢，買方仍須確認是否包含系統櫃、冷氣、家電、燈具及其他設備，以及是否可以選配或折現。

直接降價與贈送設備對房貸、自備款及日後持有成本的影響也可能不同。

先買再換約賺價差　預售屋轉售受法律限制

「先買起來，以後轉約就能賺價差」，涉及現行預售屋契約讓與或轉售規定。

依《平均地權條例》，2023年7月1日起簽訂的預售屋及符合規定的新建成屋買賣契約，原則上限制讓與或轉售。

配偶、直系血親、二親等內旁系血親間的讓與或轉售，以及其他法定情形，須依相關規定處理；特定重大情事則須事先取得地方主管機關核准。

違規讓與或轉售，可按戶處50萬元至300萬元罰鍰。

因此，購買預售屋應先確認自身持有及資金安排，並留意契約轉讓限制。

不喜歡以後解約　違約責任需要先確認

「真的不喜歡，以後解約就好」，容易使買方低估預售屋契約的法律效果。

簽約後，買賣雙方均須依約履行。買方因個人因素無法繼續付款，可能涉及違約金及契約解除責任。

若屬建商違約、貸款不足或其他特殊情形，則須依實際事實、法律規定及契約條款分別處理。

買方應在簽約前確認解除契約條件、違約金計算及已付款項的處理方式。

保證回租、固定投報　租金來源與期限要查清

「建商保證回租，投報率固定」，以未來租金收益提高購屋吸引力。

購屋者應確認出租承諾由哪一家公司提供、租期多久、租金如何支付，以及保證期滿後的安排。

租金保證也須考慮履約主體的財務能力、管理費、稅負、維修支出及未來出租市場變化。

依公平交易委員會不動產廣告處理原則，投資報酬率宣傳若與事實不符，且足以引人錯誤，可能涉及不實廣告。

M編觀察

預售屋優惠可增加購屋選擇，但裝潢、回租及付款條件的實際價值，需要以完整契約與成本計算確認。

購屋者應將房屋總價、附贈設備、貸款、自備款、換約限制與解約責任一起評估，才能掌握交易的完整風險。

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