山哥看房市》養兒防老過時了？山哥：先把兩件事算清楚

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

台灣進入超高齡社會，愈來愈多長者開始思考，退休生活是否一定要完全依靠子女。

金管會最新統計顯示，截至2026年6月底，國內銀行承作「以房養老」累計核貸1萬1,011件，核貸額度約656億元；較第一季分別增加3.26%及4.45%，呈現穩定成長。北北基仍是最大市場，累計達5,388件、437億元，占全台核貸額度約三分之二。

山哥在房地產市場觀察三十多年，看到這組數字，感受不是「養兒防老已經沒用了」，而是退休觀念正在改變。

過去長輩習慣把房子完整留給下一代；現在則有部分屋主認為，房子是自己工作一輩子累積的資產，與其持有高價不動產，生活上卻缺少現金，不如在不立即出售房屋的情況下，把部分房屋價值轉換成每月生活費、醫療費或長照準備金。

這不代表親情變淡，而是退休安排多了一種選項。

南部成長加快　但市場主力仍在北北基

從區域來看，雲嘉南截至6月底累計核貸943件、約30億元，第二季件數及金額分別季增3.74%及7.32%；高屏地區累計1,223件、約45億元，件數及金額分別季增3.29%及5.32%。

金管會銀行局說明，南部近年成長較快，主要與民眾觀念改變及房價上漲有關。不過，就累計案件與金額來看，以房養老仍高度集中在北北基地區。

山哥認為，房價上漲確實讓長者多了一項可運用的資產，但不能反過來說，只要房價漲了，辦理以房養老就一定划算。

房屋市價高，不等於銀行鑑價一定高；鑑價金額高，也不等於每月可以領到的錢一定足以支應退休生活。最後還是要看貸款成數、撥款年限、利率及每月實際撥付金額。

公股銀行是承作主力

截至2026年6月底，合作金庫累計核貸3,558件、229億元，件數及金額均居市場第一；土地銀行以2,886件、142億元排名第二。

若以核貸金額計算，第一銀行以約113億元排名第三；若以件數計算，華南銀行則以1,780件排名第三。不同統計基準的排名並不相同，因此不能籠統寫成某一家銀行同時位居第三。

各銀行的申請年齡、貸款年限、利率、成數與撥款方式也不完全相同。

例如，合作金庫「幸福滿袋」以房養老貸款適用年滿60歲、信用正常且具完全行為能力者，首次貸款最高可依鑑價核給七成，期限最長35年，採平均法按月定額撥付；利率則依銀行指標利率機動調整。

土地銀行「樂活養老貸款」同樣會依申請人年齡、貸款年限及房屋條件審核；第一銀行則由銀行依房屋價值、借款人年齡等條件評估，再按月撥付款項。

因此，以房養老已是銀行正式提供的退休金融商品，但不代表每一間房子、每一位屋主都能取得相同條件。

山哥提醒：第一件事，算清楚每月到底拿到多少

山哥認為，辦理以房養老前，第一件要想清楚的，不只是「銀行願不願意貸」，而是每個月真正可以拿到多少，以及這筆錢是否足以改善生活。

以房養老通常是以房屋設定抵押，由銀行依房屋鑑價、貸款額度及約定期間按月撥款。申請人仍可繼續住在原來的房屋，但銀行撥出的每一筆款項都是貸款，不是政府補助，也不是把房租先領回來。

貸款期間愈長，每月可領金額通常會受到影響；利率若採機動計息，未來也可能隨指標利率調整。利息會依契約約定計算，長期累積後，實際債務不會只有屋主收到的現金本金。

因此，不要只問「房子值多少」，還要要求銀行列出：

房屋鑑價多少、核貸成數多少、每月撥款多少、利率如何調整、總共可以領幾年，以及契約期滿後如何清償。

山哥建議，可向2至3家有承作以房養老的銀行詢問，用相同房屋與年限進行試算，再比較每月現金流及契約條件，而不是只看最高貸款額度。

第二件事，房子最後怎麼處理要先說清楚

第二件必須面對的，是房屋與家人的後續安排。

辦理以房養老後，房屋所有權原則上仍在屋主名下，但已設定抵押權。這不是把房子立即賣給銀行，也不是簽約後子女就完全沒有繼承權；真正受到影響的，是未來遺產中必須處理的貸款債務，以及房屋可留下的淨價值。

借款人過世或契約期滿後，通常須依貸款契約處理債務。繼承人若希望保留房屋，就必須評估能否清償或承接相關貸款；若無法清償，擔保房屋可能依法處分，清償債務後如有剩餘，再返還或納入遺產分配。

家中若還有配偶、子女或其他親屬共同居住，更要事先確認房屋由誰所有、誰是借款人，以及借款人過世後，其他居住者能否繼續住下去。

尤其房屋只登記在夫妻一方名下時，不能只考慮屋主本人每月能領多少，也要把另一半未來的居住保障一併納入規劃。金管會過去的相關報告也曾指出，借款人失智、死亡或契約期滿後，可能衍生繼承人清償及配偶居住權爭議。

山哥建議，正式辦理前，應讓配偶及主要繼承人了解契約內容。必要時可搭配遺囑、安養信託或其他財產安排，由銀行、律師、地政士及稅務專業人員共同確認。

不是只有「留房」與「不留房」兩種答案

很多家庭談到以房養老，容易變成「爸媽想花掉房子」與「子女想保留房產」的對立。

但山哥認為，退休規劃不應只剩下兩個極端選項。

長者可以選擇完整保留房屋，也可以只活化部分房屋價值；可以辦理以房養老，也可以評估換小屋、出租、出售後入住安養住宅，或透過信託安排生活及照護費用。

真正重要的不是別人怎麼選，而是這個安排能不能讓長者長期生活安穩，同時把家人的居住與財產期待說清楚。