30年公債殖利率飆4年新高！專家：銀行「這筆帳」變貴了　房貸戶皮要繃緊

中華民國不動產金融知識發展協會理事長、房屋貸款知識家創辦人 呂崑富(富哥)

台灣長天期公債殖利率持續走高，為房貸市場敲響警鐘。中央銀行昨（4）日標售30年期中央政府建設公債，最高得標利率達 2.267%，創下2022年11月以來近4年新高，較今年5月大幅攀升36.7個基本點。

很多民眾問富哥：「公債殖利率飆高，跟我每個月繳的房貸有什麼關係？」富哥跟你講白的：關係可大了！這代表銀行跟你借錢的成本變貴了，你覺得銀行會自己吞下去嗎？

這股來自債市的壓力，正預告著「便宜資金的時代正在退場」，並將從三大層面，逐步傳導到一般房貸族與購屋族身上。

銀行資金成本墊高，新房貸「易漲難跌」

公債殖利率本質上是政府向市場借錢的利率，當它走高，代表整體金融市場的資金成本正在上升。銀行的房貸資金來源（如存款、金融債或同業拆借）成本也會跟著墊高。在商言商，銀行為了維持合理的利差，自然會把成本轉嫁到放款利率上。

目前市場上，一般首購房貸利率已有銀行開價達到 2.7%，部分民營銀行甚至突破 3% 大關。這意味著，對於現在才要進場的購屋族，能談到的房貸利率，起跑點已經比過去幾年更高。玉山金控董事長黃男州也直言，市場資金確實緊俏，建議有房貸需求的民眾要「提前作業」。

富哥觀察，現在銀行挑客戶挑得兇，如果你收入不夠漂亮、負債比太高，銀行不是給你破盤價，而是直接給你「勸退價」！

升息預期發酵，「機動利率」房貸族每月多繳千元

這次長債殖利率飆高，背後的重要推力是市場對央行升息的預期。近期央行理事會議事錄顯示有理事支持升息，讓市場對後續貨幣政策動向高度關注。對於廣大的指數型房貸（機動利率）族來說，這是最直接的風險。

一旦央行真的啟動升息，房貸的基準利率就會跟進調高。富哥幫大家算一筆帳：若央行升息一碼（0.25個百分點），以貸款1,000萬元、30年期本息攤還計算，每月還款金額約會增加1,300元。

這1,300元看起來不多，但對於貸款金額更高、或家庭支出已經緊繃的雙薪家庭來說，這就是壓垮駱駝的最後一根稻草。銀行主管也提醒，若房貸支出超過家庭總支出的50%，生活品質將受到很大影響。

房貸類型不同，衝擊程度大相逕庭

富哥常說，房貸合約要看清楚，因為不同類型，受到的衝擊完全不同：

• 新申貸者：直接面對已墊高的市場利率，信用條件普通者更難拿到過去的破盤價。

• 既有房貸戶（機動利率）：利率會隨央行升息或銀行調整基準利率而連動上調，需確認合約中的調整週期。這群人正在「溫水煮青蛙」。

• 既有房貸戶（固定利率）：在固定期間內不受影響，相對享有「利差保護」，但市場上純固定利率產品極少。

• 理財型房貸：動用利率通常高於一般購屋房貸，對市場利率變動更敏感，資金成本上升的感受會最直接。

購屋負擔壓縮，市場交易恐降溫

房貸利率上升，將直接壓縮購屋者的負擔能力。當每月房貸變多，能負擔的總價上限就會下降，部分買方將轉為觀望，或將預算下修至總價更低的產品。市場專家分析，這可能為房市帶來三大利空：資金緊縮與房貸壓力上升、自住剛性需求延後進場、以及交易量進一步冷卻。

長債殖利率是「預告」，不是「判決」

富哥強調，公債殖利率走高與房貸利率之間並非等號，銀行的房貸定價還牽涉自身資金結構、信用管制政策與借款人條件。然而，這確實是一個清晰的訊號：資金極度寬鬆、利率易跌難漲的環境正在改變。

對於有房貸需求或正在背負房貸的人，與其猜測利率何時升，富哥給你三個最務實的建議：

1. 檢視自身房貸合約：搞清楚你的利率調整機制與週期。

2. 壓力測試：不要只看現在的2.2%、2.5%，請用 2.75%或3% 去算算看，如果利率真的升上去，你的生活費還夠不夠？生活品質會不會受影響？

3. 動作要快：若有轉貸或增貸規劃，動作可能需要更積極，因為未來的資金成本預期只會更高。不要等到銀行全面拉高利率才在捶心肝。

互動時間：房貸利率若破3%，你還會想買房嗎？

有人說，景氣這麼好、股市一直漲，利率漲一點根本沒差，貸款照樣貸下去；也有人說，現在萬物皆漲，如果房貸利率真的衝破3%，每個月要多繳好幾千塊，根本是壓垮小資族的最後一根稻草！

你現在的房貸利率是多少？如果未來升息，你每個月的還款金額增加，你會選擇「咬牙撐下去」還是「趕快賣房變現」？

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