建商自創「5點中3點才修」？那另外2點空鼓是活該倒楣還是買方業障重？

【M傳媒／房產中心報導】

花上千萬元買新房，驗屋發現磁磚空鼓，建商卻以「五點敲擊至少三點異常才修繕」為由拒絕處理。一名購屋民眾反映，驗屋時發現部分地磚五個檢測點中有兩點空鼓，建商認為尚未達修繕標準，讓買方陷入接受現況、要求補修或自行負擔費用的兩難。

這起爭議也凸顯新屋驗收常見問題：建商使用的技術判定方式，與買方對房屋品質的期待出現落差。

五點敲出兩點空鼓　建商堅持未達修繕標準

地磚空鼓通常是指磁磚與底層材料局部黏著不實，敲擊時出現異常空洞聲響。

空鼓程度不同，可能只是局部異音，也可能伴隨磁磚鬆動、裂縫或翹起。

部分驗屋作業採五點敲擊方式，在地磚四角及中央進行檢查，透過聲音判斷可能存在的空鼓區域。

不過，五個檢測點中有兩點異音，並不能直接認定整片磁磚40%的面積空鼓，也不能單憑點數判斷後續一定會破裂。

買方仍有理由要求建商說明檢測方法、實際空鼓範圍及修繕依據。

法院判決曾出現三點標準　仍須看契約與鑑定

臺灣高等法院高雄分院108年度重上字第89號判決，曾涉及磁磚空鼓與修繕責任爭議。

案件中，建商主張契約約定「單片磁磚四角至少三角黏著」即可符合標準；高雄市土木技師公會則採五點敲擊法，以三點以上空鼓作為該案判定依據。

法院最後綜合契約、鑑定報告及其他證據判斷。

這顯示五點三點是一種曾被專業鑑定採用的判斷方式，但並非所有預售屋都必須適用的全國統一法律標準。

建商可以提出技術依據，買方也可以要求專業確認，最終仍須回到契約約定及實際施工品質。

預售屋驗收有5%保留款　瑕疵須記入驗收單

依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第13點，驗收發現房屋瑕疵，應記載於驗收單，由賣方限期完成修繕。

買方並有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，待修繕完成且雙方複驗合格後支付。

不過，當雙方對兩點空鼓是否已構成應修繕瑕疵仍有爭議時，應透過書面紀錄、契約比對及必要的專業鑑定釐清。

買方主張保留款，也須依契約及實際驗收爭議妥善處理，避免另生付款違約爭議。

建商拒修　買方先留證據再談補償

遇到地磚空鼓爭議，買方可以要求建商將位置、檢測結果及拒絕修繕理由記載於驗收單，並保留照片、敲擊影片與驗屋報告。

若地磚仍牢固、沒有裂縫或翹起，可請專業人員評估局部補強；若已有鬆動或多片連續空鼓，則應進一步檢查黏著品質及修繕方式。

建商若堅持不修，雙方也可以協商書面保固、後續改善條件或合理補償。

現金補償沒有全國統一金額，仍須依瑕疵程度及個案情況決定。

M編觀察

一間新房動輒千萬元，買方要求施工品質與交屋承諾受到重視，具有合理性。

驗屋的目的，是確認施工品質與契約是否符合約定，而不是單純計算異常點數。

對購屋族而言，保留驗收紀錄、取得書面回覆及必要時尋求第三方鑑定，才能讓修繕與補償回到具體證據。

關鍵字：新屋驗屋、磁磚空鼓、地磚空鼓、五點敲擊法、五點三點標準、建商拒修、預售屋瑕疵、預售屋交屋、5%交屋保留款、驗屋糾紛、地磚修繕、消費爭議、M傳媒