每三間就一間是送的！大繼承時代來了，一張20元謄本讓你變成殺價高手

地政士不藏私公開議價密碼：所有權部看取得成本、他項權利部看資金壓力，繼承屋零成本、寬限期到期屋壓力山大，中古屋市場將近一半可以強力議價

文／M傳媒房產中心 M編

房價高、少子化，台灣正全面邁入「大繼承時代」。根據統計，去年每十間轉手房屋中，就有三間是繼承或贈與取得。這代表什麼？代表市場上流通的中古屋，有將近三分之一是屋主幾乎零成本拿到的。

零成本，就是議價空間的最大籌碼。但你不會用，就只能當盤子。

正業地政士事務所所長鄭文在直接公開業界不說的議價心法：只要花二十元申請一張不動產登記簿謄本，看完所有權部跟他項權利部，屋主有多想賣、能砍多少，全部藏在裡面。

別只看坪數，登記原因才是殺價起手式

鄭文在指出，不動產登記簿謄本分成三個部分：標示部、所有權部、他項權利部。一般買方拿到謄本，眼睛只盯著標示部，看門牌、看坪數、看用途，然後就結束了。但真正決定議價空間的關鍵資訊，全部藏在後面的所有權部跟他項權利部。

M編幫你拆解怎麼看。

所有權部有一個欄位叫「登記原因」，它會告訴你這間房子是怎麼到現任屋主手上的。如果登記原因是「買賣」，代表屋主是花錢買來的，有取得成本，議價空間就要搭配內政部實價登錄網站一起做功課，因為沒有人想賠錢賣房子。

但如果登記原因是「贈與」或「繼承」，那故事就完全不一樣了。屋主的取得成本是零，或是趨近於零。沒有成本壓力，就沒有賠錢的問題，只有想不想賣、要賣多少的感受問題。鄭文在直接點破：取得成本是零的屋主，價格彈性就是比別人多一大截，殺價空間自然大得多。

他項權利部看金流壓力，這三種屋主最急著賣

看完所有權部，接下來查他項權利部。這個欄位記載的是房屋的抵押權設定狀況，也就是屋主欠多少錢。

如果看到有銀行貸款抵押權，代表屋主還在繳房貸，每個月都有還款壓力。早一個月賣掉，就少一個月的利息負擔，這就是可以切入的談判點。

更關鍵的是，如果這筆房貸是新青安貸款，而且快要或已經過了寬限期，屋主的壓力會瞬間暴衝。寬限期內只要繳利息，一旦進入本息攤還期，每月還款金額可能比原本高兩到三倍。當賣方收入快扛不住的時候，就是你坐下來慢慢談價格的最好時機。

還有一種更急的訊號：他項權利部上出現多個順位抵押權，甚至出現民間抵押權，也就是跟私人借錢設定抵押。鄭文在直言，這代表屋主資金壓力山大，議價空間會更大。銀行借不到才去找民間，這是標準的財務緊繃訊號，看到這個，你就知道屋主比你還想成交。

中古屋市場真相：每兩間就有一間可以強力議價

鄭文在歸納出一條簡單的公式：大繼承時代，將近三分之一的房屋取得成本是零元，再加上寬限期到期還款壓力暴增的屋主，以及被私人抵押權追著跑的物件，目前中古屋銷售市場上，近乎每兩間就有一間可以強力議價。

M編補充，這些資訊全部是公開資料，花二十元申請謄本，沒有個資法問題，也不用靠什麼特殊關係。工欲善其事，必先利其器，這句話用在買房談判上，就是這張不到一杯飲料錢的登記簿謄本。

M編結論

買房最大的成本，往往不是房價本身，而是資訊不對稱。屋主知道自己的取得成本是零，知道自己的寬限期快到了，知道自己的民間貸款快爆了，但你不會知道，除非你花二十元去查。

大繼承時代，每三間在賣的房子就有一間是送的，每兩間就有一間屋主有資金壓力。你帶著謄本去看房，跟空手去看房，談判的底氣完全不一樣。下一次約看屋，先上網把謄本調出來，登記原因看一下、抵押權瞄一眼，你還沒進門，屋主的底牌已經在你手上了。