65歲以上房貸族10年暴增3倍　高齡換屋、資產活化成新現象

【M傳媒／綜合報導】

台灣進入超高齡社會，高齡房貸族也快速增加。

根據聯徵中心最新統計，截至2025年12月底，全國房貸存量樣本約150.82萬件，其中65歲以上房貸樣本超過6.16萬件，占比約4.08%。

和2024年底約5.47萬件相比，一年增加約6,900件，年增幅超過12%，也寫下聯徵中心有統計以來的新高。

從1.95萬件增加到6.16萬件

把時間拉回2016年底，65歲以上房貸存量樣本約1.95萬件。

到了2025年底，已增加到6.16萬件，10年間增加約4.21萬件，規模超過原本3倍。

這個變化反映，高齡族群和房貸之間的關係，已經不再只有「年輕時買房、一路繳到退休」。

現在還包括高齡換屋、資金周轉、房屋增貸，以及資產配置等不同需求。

65歲以上仍有新增房貸

從新增房貸來看，高齡申貸也沒有消失。

聯徵中心資料顯示，2009年第1季65歲以上新增房貸樣本只有278件，2022年第2季曾衝到1,950件。

2026年第2季最新新增樣本仍有547件，比2009年最早統計時高出接近1倍。

2017年至2026年同為第2季的資料中，除了2017年477件外，其餘年度都超過500件，顯示高齡申貸已經成為持續存在的市場現象。

高齡房貸不等於銀行放寬風控

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，高齡族群申貸時，銀行仍會依授信原則評估收入、資產、擔保品、貸款成數與還款能力。

如果借款人本身財力佳、房屋擔保價值高、貸款成數又不高，銀行仍可能承作，但貸款年限通常會比較保守。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛也表示，實務上銀行常把借款人年齡與貸款年限一起列入風險控管，常見會參考75歲至80歲左右的總年齡區間，但最終仍依各銀行內規與個案條件決定。

因此，65歲申貸並不代表一定可以拿到20年、30年期房貸。

高資產族借房貸用途多元

高齡房貸增加，另一個背景是房地產與金融資產累積。

黃舒衛指出，對部分高資產家庭來說，貸款用途已經從單純購屋，延伸到資產配置、維持流動性與財富傳承安排。

有些家庭名下房產價值高，但現金部位不一定充足，透過房貸、增貸或其他抵押融資，可以保留資產，同時取得現金。

這種情況和一般首購族背高成數房貸，財務結構並不一樣。

未償債務可納入遺產計算　

高齡借款也常被拿來討論遺產規劃。

依現行遺產稅制度，被繼承人死亡時確實存在、具有證明的未償債務，在符合規定情況下，可以自遺產總額中扣除。

但借款本身不能直接等同節稅工具。

尤其高齡或重病期間突然增加大額借款，稅務機關仍會檢視借款原因、資金流向及實際用途。

因此，資產傳承仍要回到真實交易與完整資金紀錄。

高齡房貸市場進入新階段

台灣高齡人口持續增加，退休延後、再就業、租金收入、股息與資產收益也讓高齡者的收入來源更加多元。

過去銀行主要看薪資與工作年限，現在面對高資產、高齡借款人，授信評估也開始納入更多資產與現金流條件。

同時，以房養老、房屋增貸、信託與財富傳承工具，也讓房子從單純居住資產，變成退休後可以活化的財務工具。

M編觀察：

65歲以上房貸存量突破6.16萬件，反映的不只是高齡者「還在背房貸」。

而是房地資產跟著人口一起老化。

高齡房貸未來會更像財富管理的一部分，而不只是購屋工具。

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