冒名過戶、抵押詐騙、公設占用風險高　專家：守住房產先做好3道防線

文／群洋國際地產集團 董事長 張惠山（山哥）

花上千萬元買房，取得權狀只是產權保障的開始。房屋交易還可能涉及冒名過戶、非法抵押、法定空地、私設通路及共有部分占用等問題，稍有疏忽就可能衍生財產損失與法律糾紛。

中華民國地政士公會全國聯合會2026年3月16日創辦《不動產登記》期刊，並舉辦「建構不動產登記專法之必要性」座談會，討論現行登記制度及財產權保障問題。

登記法規分散　地政士倡議制定專法

目前台灣不動產登記主要依據《土地法》地籍編、《土地登記規則》及相關行政函釋辦理。

地政士全聯會指出，不動產登記同時涉及民法物權、登記程序與行政實務，制度內容繁複，部分規範仍存在解釋與適用上的爭議。

推動不動產登記專法的目的，在於建立更完整、明確的登記法制，提升登記程序一致性及人民財產權保障。

目前專法仍屬制度改革倡議，相關內容尚須經過法制研議與立法程序。

冒名過戶、抵押設定　房產詐騙手法持續翻新

房產詐騙可能透過偽造文件、冒用身分、詐取印鑑證明或取得不當授權等方式，企圖辦理所有權移轉及抵押權設定。

屋主平時應妥善保管身分證件、印鑑、權狀與相關授權文件，尤其應避免簽署內容空白或授權範圍不明的文件。

目前地政機關提供免費「地籍異動即時通」，所有權人申請後，名下不動產若出現買賣、贈與、信託、抵押權設定及查封等特定登記案件，系統會在收件及異動完成階段發送通知。

這項服務可以協助屋主及早發現異常登記，但屬於警示措施，並非禁止移轉或抵押的產權鎖定機制。

法定空地、私設通路　看得到不代表能任意使用

除了詐騙，房屋交易還有不少容易被忽略的產權問題。

法定空地是建築基地依規定應留設的空地，可能涉及建蔽率、分割及使用限制。

私設通路可能涉及土地所有權、通行使用權、建築線與建築許可，即使土地登記在私人名下，也可能受到既有通行安排限制。

公寓大廈共有部分則包括共同走道、樓梯及其他依法或依登記屬於共有的空間，實際使用還須確認規約、約定專用及相關法律規定。

山哥提醒，購屋時看到頂樓加蓋、占用走道、庭院停車位或長期使用的通道，應先確認合法性與使用權利。

買房前除了調閱土地、建物登記謄本，也應核對建照、使用執照、核准圖說及社區規約。

房產防詐3道防線　屋主可以免費申請

第一道：地籍異動即時通

當特定產權登記案件收件或完成時，以簡訊或電子郵件通知所有權人，協助及早發現異常。

第二道：住址隱匿

所有權人申請後，一般民眾取得第二類地籍謄本時，所有權人的完整住址將受到部分隱匿，降低個人資料遭不當利用的風險。

第三道：指定送達處所

屋主若長期居住在其他地址，可以申請指定地政機關公文送達處所，減少重要通知寄送至戶籍地址而漏收的情況。

這三項措施可透過地政機關申請，部分服務也可使用內政部地政司數位櫃臺線上辦理。

山哥｜產權安全比成交價格更值得重視

房屋買貴了，還能從市場價格評估損益；產權一旦發生爭議，處理時間與法律成本可能遠超過當初預期。

守住房產，從買房前的產權調查，到持有後的防詐管理，每一步都很重要。

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