房子變提款機！「以房養老」每月領3.2萬，退休族不賣房也能爽換電梯宅
嬰兒潮世代解方：雙北真實案例曝光，500萬額度＋月領金流，兼顧養老與換屋需求
台灣正快速邁向高齡社會，許多長者面臨「房子很多、現金很少」的困境。根據統計，嬰兒潮世代超過一半擁有不只一棟房產，卻苦於缺乏足夠的現金流來支應退休生活與醫療照護需求。新北市網友一家的案例正反映了這個普遍現象，父母擁有兩棟公寓，卻因母親健康因素需要換到有電梯的住宅，卻苦無資金可用。透過銀行「以房養老」方案，他們成功在不賣房的前提下，實現換屋夢想並確保晚年生活品質。

 

真實案例：500萬額度+月領3.2萬，換屋養老一次搞定
網友父母的解決方案展示了現代金融工具如何幫助銀髮族活化不動產。他們將原有的兩棟公寓分別進行設定抵押：一棟辦理500萬元的周轉金貸款，由兒子立明作為借款人，從中提取240萬元作為新屋頭期款；另一棟則辦理「以房養老」貸款，以房屋價值五成抵押，分30年撥款，每月約可獲得3.2萬元，正好用來償還新屋貸款。

這種「以房養老」模式屬於逆向抵押貸款，讓長者可以在繼續居住在自己的房子中的同時，獲得穩定的現金流。與傳統貸款不同，借款人在貸款期間不需要償還本金和利息，而是等到借款人去世、永久搬離或出售房屋時才進行結算。這對現金流不足但擁有房產的長者來說，提供了極大的財務彈性。

 

三種養老模式比較：以房、留房、賣房
除了「以房養老」外，還有「留房養老」和「賣房養老」等不同選項。「留房養老」是安養信託的一環，透過銀行包租代管取得租金收益，適合擁有多棟房產且希望保留完整產權的長者。「賣房養老」則適合多屋族，透過出售部分房產來清償貸款並創造退休資金。

 

稅務優勢：避開遺產稅，資產傳承更靈活
銀行業者指出，以房養老還有一個常被忽略的優勢，稅務規劃。因為抵押給銀行的房子已成為銀行債權擔保品，不直接視為遺產，待貸款清償後取回房子時，沒有遺產稅問題。這對資產較多的家庭來說，是重要的財務規劃考量。

實務上，選擇以房養老方案需要仔細評估幾個關鍵因素：貸款成數（通常為房屋價值的5-7成）、撥款方式（按月、按季或按年）、利率類型（固定或浮動），以及最重要的，貸款期間的權利義務關係。建議民眾在申請前，應該與家人充分討論並尋求專業財務顧問的建議。

 

專家觀點：
以房養老確實是解決高齡社會財務問題的創新方案，但民眾在選擇時應該注意幾個關鍵點：
貸款條件：都會區房子的貸款條件通常較佳，貸款成數與利率會直接影響每月可獲得的金額
還款彈性：有些方案允許提前還款而不收取罰金，這對未來可能繼承房產的子女來說特別重要
不足額保障：大多數方案都有「不足額清償保障」，意味著銀行不會向繼承人追討差額
多元規劃：以房養老應該是整體退休規劃的一部分，建議同時考慮其他收入來源，如退休金、儲蓄和保險等

最重要的是，與家人充分溝通並取得共識更是成功關鍵，避免未來產生不必要的家庭糾紛。選擇哪種方案取決於個人需求、資產狀況和家庭情況。重要的是提前規劃，在身體健康、思慮清晰時做出決定，才能確保晚年生活品質與尊嚴。