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購屋必知!『寬限期』的使用守則
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購屋必知!『寬限期』的使用守則

2022/09/29 | 賣厝阿明 |  850 | 加入最愛

說到買房,大家腦海中跳出來的就是自備款、裝修款甚至是日後的房貸,光用想的就已經快喘不過氣,難道說買房對年輕人來說是只遠觀不可褻玩焉的神話嗎?難道就只能與屬於自己的窩漸行漸遠嗎?

事實上不少人會選擇透過申請「房貸寬限期」的管道,來減輕買房時的壓力,但這個看似好處多多的寬限期,到底是怎麼一個寬限法?對購屋族群是蜜糖還是毒蘋果,讓阿明分成4大主題一一為各位說仔細講明白!
 

1.  房貸『寬限期』是什麼?— 2.申請房貸寬限期條件有哪些?— 3.寬限期適合族群有誰?— 4.房貸寬限期常見3大疑惑

 

房貸『寬限期』是什麼?

「寬限期」=「還息不還本」。也就是在申請房屋貸款時,可以選在一定期限內寬限還款金額,也就是民眾只需要還利息不攤還本金,寬限期結束再攤還本金及利息,假設貸款30年,申請到3年的寬限期,是「3年利息+27的本金+利息」這樣的還款方式。

寬限期能夠減輕剛購屋時繳貸款的壓力,對於有財務規劃的朋友,是很方便的工具,不僅寬限期內不用還本金,前期需要繳款的金額也不到原來每月還款金額的1/2

 

▌優點:還息不還本,減緩繳款壓力、前期資金可靈活運用,財務規劃較自由

▌缺點:

1.前期未繳的本金會再寬限期後與利息平均攤還,務必評估自身還款能力再申請。

2.由於寬限期後償還的本金較多,導致後期需要償還的利息也相對較高,整體繳交的費用也會比較多。

 

申請房貸寬限期條件有哪些?

針對寬限期的申請條件,會依照每間銀行的規定而有不同的地方,但阿明大致幫各位歸納出以下幾點:

A‧借款人具備中華民國國民身份且年滿 20 歲

B‧歷年來與銀行往來信用狀況良好(信用卡還款正常,無瑕疵紀錄)

C‧貸款房屋是「自用住宅」,如果是非自住的首購民眾,不一定會通過寬限期的核准

 

而央行對於寬限期的申辦也有另外兩點管制:

A‧名下有3戶(含)不動產,無法申辦寬限期

B‧如果名下第2戶不動產位於六都及新竹縣市,同樣無寬限期

Ps.以上條件為申請房貸寬限期的基礎條件,詳細規範仍須視各家銀行網站而定。

 

寬限期適合族群有誰?

①現金流不足

通常現金流不足較常出現在「有裝潢、修繕需求的首購族」及「先買後賣換屋族 」。其中像是換屋族,會遇到舊屋還沒賣掉,但購入的新房資金臨時尬不過來,這時候寬限期會很方便的解決這樣的窘境。後續將舊屋出售後資金到位就不用擔心還款問題,甚至可以加速本金攤還。

 

②打算短期出售的投資客

部分短線進出的投資客在房地合一稅的規定限制內,透過寬限期盡可能壓低自己所投入的金錢,在寬限期到期後將房子轉手出售。但是!務必要注意到房子是不是可以順利再寬限期結束前出售,並且要看自己的持有年限是不是有在「房地合一稅」的年限內:2年內稅率45%、持有超過2年未滿5年,稅率35%。

大部分銀行審核通過的寬限期落在1年至3年(5年相對少數),即便是再寬限期到期前房屋有增值,但也會因為房地合一稅的重稅,不至於到大賺一筆,各位投資人還是要謹慎。

 

③未來2-5年內預期收入增加

通常會是自己開店做生意的人,預期在寬限期內賺到一桶金,或是工作薪資調漲的人,像是業務或是年資期滿的人,有業績獎金入帳的。

也有因為現在的低利率,將手上有的現金做投資,等寬限期後再慢慢還款的「先投資再還錢」族群,雖然因為投資報酬率可能會比房貸利率高,但如果操作不利,是有賠錢的風險存在!

 

房貸寬限期常見3大疑惑

Q1. 房貸寬限期最長可以申請到幾年?

普遍銀行提供的寬限期落在2-3年之間,但有部分民眾條件符合,是可以申請到5年的寬限期,詳細申辦細節還是依照自己配合的銀行為主。

PS.如果想延長寬限期,銀行會針對你的還款記錄去評估,但還是建議各位,非不得已盡量避免延長寬限時間,避免造成加入本金後,要繳的房貸總金額會越來越高,讓日常開銷卡緊緊的狀況。

 

Q2.可以房貸還款中途申請寬限期嗎?

假設你一開始沒有向銀行申請寬限期,還款到一半才改變心意藥寬限期,只能向銀行協調看看,銀行不一定會受理你的需求,實際情況仍須視各家銀行規定。

 

Q3. 房貸寬限期間內可以提前還本金嗎?

在申辦房貸寬限期時,等於是另外再跟銀行簽單獨一份合約,假設你想提前償還本金,對銀行來說就算是「違約」,會收取合約記載的違約金。

 

阿明建議大家,在簽訂寬限期合約前務必確認自己的財務狀況及開銷分配規劃!

寬限期的優點及缺點是相輔相承的,前期的還息不還本,等於是將後期的本金還款時間縮短而已。它的確可以減輕購屋族前期的資金壓力,但假設你的規劃不夠全面,等於會變成另一種加重負擔的還款方式。

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