房地合一，中古屋與預售屋有何不同

買賣不動產繳稅這事誰也逃不過，但，成屋(中古屋)跟預售屋房地合一，有哪裡不一樣? 該注意什麼?讓我們一起看下去!

#中古屋

持有2年內出售：適用45%稅率
持有2至5年內出售：適用35%稅率
持有5至10年內出售：適用20%稅率
持有超過10年出售：適用15%稅率。
自住優惠：自住持有並設籍滿6年的房地可享有400萬元免稅額和超出400萬部分10%優惠稅率。

#差異

稅務重點在於銷售完成後依據實際交易金額計算增值所得。
在沒有其它可供申報與扣抵單據下免稅金額為「總價的3%或者30萬元取其低」就是出售移轉時的相關費用作為可扣除費用，依照成交價3%計算，最高不得超過30萬元；假設成交價2000萬，那2000萬*3%=60萬，60萬跟30萬取其低，所以就是免稅30萬（意思等於最高到30萬）。

#預售屋

 2021年修法後，預售屋的合約轉讓行為被納入房地合一稅範疇。

若購買者在房屋尚未交屋時轉讓合約，稅額將基於轉讓合約的換約款差異來計算所得。
依照預售合約簽約日起至出售該預售屋之簽約日，計算持有時間是用稅率。
交屋後再出售：視同中古屋交易，則同樣根據持有年限課稅。

#差異
稅務包含了交屋前的合約轉讓部分
在未交屋時的合約轉讓，稅務處理會根據合約轉讓價差計算。
若為預售屋換約，改以「(已付款項+獲利)* 3%」來計算。
在沒有其它可供申報與扣抵單據下免稅金額為「總價的3%或者30萬元取其低」就是出售移轉時的相關費用作為可扣除成本，依照成交價3%計算，最高不得超過30萬元。

另外，關於取得成本與費用部分說明

若能提出相關發票與正式估價單據，經國稅局核可申報項目如下。

#買房時附加成本

(1)購入房屋、土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及房屋土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息。

(2)取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

#賣房時相關費用

交易房屋、土地所支付的必要費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等)。