社宅包租代管Ｉ注意

現在台灣的房東/租屋族可能會經常聽到「包租代管」這一名詞，但大家知道什麼是包租代管嗎？

這是指二房東嗎？他們會負責什麼事情呢？房東或房客需要多負擔責任嗎？

找包租代管會有什麼優惠嗎？還有，政府推出的社宅包租代管又有什麼不一樣？

本單元阿明整理成六個單元幫大家好好介紹包租代管這個單元：
一.何謂包租代管？
二.包租代管的費用？
三.社會住宅包租代管是什麼？
四.社宅包租代管對屋主的優缺點？
五.社宅包租代管的優缺點
六.同場加映：社宅包租代管4.0上路

一.何謂包租代管？
屋主釋出餘屋出租給有需求的租客，但出租管理事宜繁複，故屋主將出租或管理的事委託給業者的行為就是包租代管。

近年政府推行社會住宅，協助一定所得以下與弱勢民眾於住宅租賃市場租屋，並使空屋被活化利用，故推行社宅包租代管計畫，提供房東輕鬆收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費等補助及補助租屋服務業者承租民間的房子。

根據「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定，包租代管分為「包租」和「代管」兩種方案，簡單來說：

＃包租
由包租業者擔任「二房東」的概念，房東委託房屋給包租業者，簽約之後業者將房屋轉租給房客，並負擔後續管理責任。

對房客來說，租金是繳給包租業者，房東有任何問題都找業者處理。

＃代管

房東與業者簽約，由業者代替房東管理房屋，只需要管理不負責出租，也就是說，房東出租給房客後，成為「房東代理人」，房子有任何狀況就找代管業者來處理，像是簽訂租約、催租、對帳、計算水電雜支、修繕跑腿、房客管理、退租點交…等，讓房東輕鬆收租。

二.包租代管的費用？

＃一般包租：
通常以市場價格的 5~8 折承租房東住宅，並簽下長期租約，再依市場需求調整、整理、整修房屋後(費用依約定攤提)，依市價或自行訂價轉租給房客，租金差額則是包租業者的傭金費用。

＃社宅包租：
業者以市場租金8折與房東簽訂包租合約3年，再以市價8折、7折、5折轉租給房客 ，租金差額由政府支付給業者，業者支付給屋主。例如：市價每月租金18,000元，打完八折後是14,400元，屋主每月可穩定收益14,400元。

＃一般代管：
依各地區收費不同，代管服務費約莫為每月實際收到租金的 10~15%

＃社宅代管：
業者以市場租金9折與房東簽訂代管合約1年(租期1年1次，可續約，最長3年)，以市價9折、7折、5折向房客收租 ，租金差額由政府支付給業者，業者支付給屋主。

例如：每月租金18,000元，打完九折後是16,200元，屋主每月可獲得16,200元收益。

三.社會住宅包租代管是什麼？
社會住宅包租代管是政府利用獎勵跟補助，藉此吸引房東提供物件給予合乎政府規定的包租代管業者，除了活化利用現有民間住宅，補足社宅供給不足的問題，這項政策可以照顧租屋族，又減輕地方政府興建社宅的負擔。

社會住宅包租代管對房東而言，出租房屋當作社宅可以減稅，也能有穩定收益；對於租屋族來說，可以用大約市價8折的價格租到物件，還享公證費補助協助保障租約，可說是創造了雙贏。

四. 社會住宅包租代管有什麼優惠？(限合法建物)
內政部提出的「包租代管333」，包含許多優惠。333：是指三種稅賦(綜所稅-租金所得、房屋稅、地價稅)的減免；三種費用(公證費、修繕費、居家安全保險費)的補助；三年免費服務(業者專業管理、房東輕鬆收租、房客免服務費)。

1.綜所稅減免：每月租金收入免稅額度最高15,000元，必要費用減除率60%，無須另外檢附證明(自100年6月11日起)。

2.房屋稅減免：地方政府得減徵(台北市採相當稅率0.6%)

3.地價稅減免：地方政府得減徵(台北市採相當稅率2~11‰)

4.修繕費補助：10,000元/年/屋

5.居家安全保險費補助：3,500元/年/屋

6. 公證費補助：雙北最高 4,500元/次、其他地區最高 3,000元/次

五.社宅包租代管對屋主的優缺點？

＃優點：
1.租賃契約具有公證效力，提高租約保障。
2.每月租金收益不間斷，跟包租業者簽約後，不論房屋有無租出去，房東都還是可以收到租金，將住宅閒置的風險轉嫁給業者。
3.免親自管理房屋和房客，任何修繕維護、房屋糾紛由包租代管業者面對房客。

＃缺點：
1.租金價格較自行出租市價低，約為8~9折。
2.不能挑選房客：若交由包租代管業者，則由業者挑選房客，假設是代管業者，房東則可以自己挑租客，但也得符合承租社宅資格。
3.不適合提供短租，房東跟包租代管業者的租約至少都要一年。

六. 同場加映：社宅包租代管4.0上路
社宅包租代管4.0在今年六月上路，其中包括三大亮點。
亮點1.原目標6萬戶社宅包租代管，現擴大至8萬戶。
亮點2.長者換居由原本同縣市放寬至跨縣市，且開放私宅可換公宅。
亮點3.取消原本的租屋補助，回歸300億元中央擴大租金補貼專案。

資料來源：
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