購買預售屋履約保證懶人包｜5種機制差很大　價金返還保障最直接

文／賣厝阿明 知識＋

預售屋從簽約到交屋往往歷時數年，買方會陸續支付訂金、簽約款、工程款及其他價金。

依現行「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，預售屋契約必須從5種履約擔保機制中擇一辦理。五種機制保障方向不同，簽約前先確認建案採用哪一種，才能掌握建商停工或無法交屋時的處理方式。

一、5種履約擔保機制一次看

目前建案以不動產開發信託及價金信託較常見。內政部2025年公布資料顯示，這兩種信託機制合計約占全部建案52%。

二、價金返還之保證｜保障已繳價金最直接

行政院消保處曾明確說明，「價金返還之保證」對消費者保障最直接，建商未能如期完工時，由承作保證的金融機構依保證機制如數返還買方已繳價金。

金管會現行規範也有「履保專戶－不動用專戶款」制度，買方自備款存入專戶後，由銀行設定質權，契約並明定賣方不得動用專戶款項。

簽約時要確認：

• 承作保證的金融機構
• 價金返還保證證明文件
• 專戶名稱與付款方式
• 保證範圍與契約內容

2026年修正方案更進一步把「實際繳存專戶的買方價金」明定為保證責任範圍。

三、不動產開發信託｜重點放在土地與興建資金

不動產開發信託的核心，是由建商或起造人將建案土地及興建資金交付金融機構或合法信託業者管理，興建資金依工程進度專款專用。

這套制度主要功能是管理建案土地及工程資金。

建案發生停工時，後續仍須依信託契約、工程進度、信託財產及相關債權關係處理，因此買方簽約時應詳閱信託證明與相關文件。

四、價金信託｜買方價金進入信託管理

價金信託則直接以買方所繳價金作為信託財產，由受託機構設立專款專用帳戶，依信託契約支付工程款、稅費等支出。

現行制度下，信託受益人原則上為賣方；建商無法依約完工或交屋時，受益權轉由買方取得。後續可分配的信託財產，再依買方受益權比例處理。

因此價金信託的核心是資金控管與剩餘信託財產分配，買方應同步確認信託專戶、信託契約與已繳價金入帳狀況。

五、同業連帶擔保、公會連帶保證｜核心放在續建交屋

這兩種機制的主要保障方向是把房子蓋完並完成交屋。

同業連帶擔保由契約指定的同業公司負責；公會辦理連帶保證協定，則由加入協定的公司共同承擔。

現行契約已規定，賣方無法依約完工或交屋時，買方可以依契約向擔保公司請求完成建案後交屋。

2026年修正方案再把「有客觀事實足認建案無法完工或交屋」作為啟動條件，並明確強化續建至完工後交屋的義務。

六、2026履約擔保新制已通過消保會審議

行政院消費者保護會在2026年5月13日通過內政部提出的預售屋履約擔保修正案，主要方向包括：

• 信託契約揭露專戶名稱與帳號
• 買方價金原則直接匯入信託或履保專戶
• 信託價金限用於工程款及相關稅費
• 明確規範信託受益權移轉時點
• 價金返還保證以實際繳存專戶的買方價金為保障範圍
• 強化同業及公會連帶擔保的續建、交屋義務

截至2026年9月8日，內政部不動產資訊平台列示的預售屋定型化契約最新生效版本仍為2023年7月1日版本，因此2026年修正內容仍待內政部正式公告及生效日期確認。

七、簽約前先確認4件事

1. 看契約勾選哪一種履約擔保

五種機制只能依實際建案契約判斷保障內容。

2. 核對金融機構或擔保公司名稱

確認信託銀行、承作保證金融機構或連帶擔保公司資料。

3. 確認付款帳戶

信託型建案要核對契約、信託證明及付款帳號，並保存每一筆匯款紀錄。

4. 把履約擔保文件一起保存

契約、信託證明、價金返還保證文件、連帶擔保文件與付款證明都屬重要交易資料。

阿明提醒

預售屋履約擔保可以分成三種核心概念：

價金返還之保證看「錢能不能返還」；信託機制看「資金如何管理」；同業與公會連帶擔保看「房子如何續建交屋」。

簽約看到「履約保證」四個字，下一步就是確認實際採用的機制與保障內容。

建商名稱很重要，履約擔保機制同樣是預售屋簽約前必看的核心條款。