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房貸利率怎麼選最划算
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房貸利率怎麼選最划算

2020/03/13 | 賣厝阿明 |  1606 | 加入最愛

買房不是一件簡單的事,你是不是有在網路看房子被貸款資訊搞昏頭的經驗?尋尋覓覓好不容易找到適合自己的房子,也湊出頭期款,但當銀行列出像勸世文般的合約,要你選擇「一段式利率」或「分段式利率」時,會讓人不知所措。

這篇文章賣厝阿明來幫你把房貸利率簡單化,房貸利率一般分為一段式利率及分段式利率,一段式利率貸款總金額較低,長期利息穩定;而分段式利率前期資金壓力較小,然而還款總金額較高,二種房貸利率各有不同的優缺點,你應該看懂後選擇適合自己的項目。

~~~一段式利率與分段式利率有什麼區別,怎麼選才划算,讓賣厝阿明幫你做比較。房貸的利率算法有很多種,一段式利率分段式利率最為常見,二者的差別在於還款的利率會不會分段計算。

  1. 一段式利率

顧名思義,一段式利率在還款期間都是以相同「加碼利率」來計息,而計算公式是「指數利率」與「加碼利率」合併。指數利率的算法需參照各家銀行有所不同,但都一定同步與中央銀行宣布調升降息進行變動;加碼利率則是衡量貸款人的信用條件,這項則是因人而異。

  1. 分段式利率

由於將加碼利率依照時間分段,分析數據畫成表格時很像階梯狀,因此分段式利率又有人稱之為「階梯型房貸」。分段利率多數分成二段或三段,前期的利率比較低,而後期較高;計算方式是「指數利率」加上「加碼利率」,而加碼利率會隨還款時間增加。

 

說這麼多,一段式利率與分段式利率到底哪個比較好?

 

  • 從「還款總金額」與「財務規劃」二個面向來談:

1.還款總金額

    一段式利率:還款總額低。

舉例來說,假設信用良好的貸款人申貸600萬,年期20 年,以利率2%一段式貸款計,最後還款總額 728 萬。

  1. 分段式利率:還款總額高。

同一位貸款人,申貸600萬,如果以分段首期利率前六個月1.65%,第七個月起2.1%分段利率貸款,還款總額734萬,對比一段式利率高出了 6 萬元。

2.財務規劃

  1. 一段式利率:前期還款壓力較大,但長期利息穩定。

還款前期,一段式利率通常沒有優惠,會使還款壓力較大。但長期來說,月利息變化比較平穩,較好管控現金流量。

  1. 分段式利率:前期還款壓力較小;但長期利息緩增。

由於分段式房貸在還款頭幾個月利率較低,因此可以有效緩解剛湊完頭期款的經濟壓力,讓買房之後有充足準備資金的緩衝時間,不會馬上面臨高額還款。但後期利率會逐漸調升,需還款金額也會增加,故需做好財務規劃。

 

  • 一段式利率與分段式利率適合人簡單分類:

1.一段式利率適合收入穩定,並且準備長期還款的人。

雖然與分段式利率相比,一段式利率剛開始的利率高、月還貸金額重,但2030年完整還完款後,會比較節省一些金額。

2.分段式利率適合短期資金不足,後期有賣房計劃的人。

分段式利率在首期能用較低的利率還款。

後期有賣房或換房計劃的人,因為前期的利率低,在賣換房時不需要支付到後期較高的利率,所以有賣換房計劃的人用分段式利率會比較划算。

 

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