漏水問題ＱＡ（三）

漏水問題Q&A

Q: 我買了一間房子，但交屋後發現有漏水問題，可以向原屋主請求賠償嗎？

A: 可以。根據《民法》第365條第1項，如果在交屋後發現房屋有漏水等瑕疵問題，可以向原屋主請求民事損害賠償。

但要注意期限，要在發現漏水問題後的6個月內通知原屋主，並找解決辦法，如果知道漏水情況卻未在六個月內提出請求，則請求權將失效。

Q: 如果原屋主在『不動產說明書』中勾選【無】漏水問題，但我交屋後發現有漏水，我有何權利？

A: 如果『不動產說明書』中被勾選為【無】漏水問題，但實際交屋後發現漏水，您有權向原屋主請求賠償。

即使賣方事先有告知漏水問題，若未如實告知漏水處的具體地方，仍可基於相同的請求權基礎尋求賠償。

Q: 我發現漏水後，可以請求解除契約還是減少價金？

A: 在實務上，由於漏水修繕費用與總價金相比通常有差距，一般情況下常見的是請求減少價金。除非瑕疵情節嚴重，可能危害房屋結構安全，才有可能請求解除契約。

Q: 如果原屋主明知有漏水情形但刻意隱瞞，有法律責任嗎？

A: 如果能夠證明原屋主明知有漏水情形卻刻意隱瞞，可能觸犯《刑法》詐欺罪，涉及刑事責任。此外，您仍可請求民事損害賠償。

Q: 我在購屋過程中發現仲介未提及房屋違建情事，該如何處理？可以解約嗎？

A: 單純的違建通常難以視為重大瑕疵，無法直接解約。但如果能證明仲介故意或過失隱瞞事實，影響到購屋決策，可依法主張解約權或要求賠償損失。

Q: 不能解約的情況下，是否可以要求減少價金？浴廁漏水可以請原屋主支付修繕費嗎？

A: 若無法解約，您可以考慮要求減少價金，但要證明房屋有重大瑕疵。

至於漏水問題，通常可請求原屋主支付修繕費，但需提供相關證據，如修繕估價報告。

Q: 仲介公司欺騙我並在事後不積極協調，我可以請求賠償損失嗎？

A:可檢視仲介服務契約，若仲介未善盡調查及告知義務，您可能有拒絕支付仲介費的理由。至於欺騙及損失，需證明仲介故意或過失隱匿重大事實，影響您的權益。

Q: 我可以自己找專業人士鑑定漏水問題作為向前屋主求償的依據嗎？

A: 可以。可以自己找專業人士如抓漏專家或水電工程師來鑑定漏水情況，作為向前屋主求償的依據。

不過，如果進入法院訴訟階段，通常會委由專業的第三方單位進行鑑定。自行找專業人士的鑑定結果，需得到前屋主的同意方為有效。

Q: 我在買房後發現有漏水等瑕疵，賣方拒絕修繕，我該怎麼處理？

A: 在發現房屋瑕疵後，首先應通知賣方，並請求修繕。

如果賣方不願意修繕或修繕效果不佳，買方可以考慮以下處理方式：

1. 協商：嘗試與賣方協商解決糾紛，可能達成修繕協議或調整價格。
2. 諮詢：尋求不動產專業律師建議，了解自身權益，以及是否有法律基礎可修繕或賠償。
3. 發函：律師可代為發送法律函給賣方，表明買方的法定權益，並要求解決瑕疵問題。

4. 協調：如果協商難以達成，可以考慮第三方協調，進行公正、迅速的糾紛解決。

5. 訴訟：如果以上方式無法解決問題，買方有權考慮提起訴訟，請求解除契約、減少價金，或要求損害賠償。

Q: 契約上記載保固半年，過了保固期，我還能主張瑕疵擔保責任嗎？

A: 是的，雖然契約上有保固半年的記載，但這不代表買方放棄瑕疵擔保權利。

根據民法359條、360條的規定，瑕疵擔保責任並不受保固期限制，買方仍然有權主張民法瑕疵擔保責任。

Q: 賣方不願修繕，有法律依據強制其修繕嗎？

A: 法律上沒有明文強制賣方修繕的條文，但在處理中古屋買賣時，通常雙方會透過協商解決。如果賣方不願修繕，買方仍可根據民法瑕疵擔保責任，請求解除契約、減少價金，或要求損害賠償。

Q: 契約有記載保固條款，為什麼賣方還會同意修繕？

A: 賣方同意修繕可能是出於交易成本考量，主動維修是解決爭端最迅速、成本最小的方式之一。避免長時間的官司糾紛，也有利於維護雙方的關係。

Q: 如果無法協商解決，是否應該提起訴訟？

A: 提起訴訟應視情況而定，訴訟是最後的手段，建議先透過協商、法律諮詢、法律函等方式嘗試解決糾紛。如果無法達成協議，且買方認為法律上有足夠的基礎，可以考慮提起訴訟，但建議諮詢律師意見。

Q: 有無其他解決爭議的方式，而非訴訟？

A: 除了訴訟外，可以考慮向當地公所申請調解，或向消保官申訴。調解是一種迅速、低成本的爭議解決方式，而消保官則可協助處理消費者糾紛。