銀行鑑價方式懶人包

隱藏在房貸申請流程中的其中一項「鑑價」，代表銀行要估算你的房子究竟價值多少錢，再決定要給多少的貸款成數。

到底什麼是房屋鑑價？跑一趟鑑價流程要花多久時間？又有哪些條件會影響鑑價的高低？

阿明聽到你們的心聲了！這次分成三大部分，超大一包「銀行鑑價懶人包」讓各位秒懂鑑價到底怎麼估！

1.什麼是房屋鑑價？ 

2. 銀行鑑價流程有哪些？需要多久？

3.四大條件影響鑑價高低

▌什麼是房屋鑑價？

房屋鑑價其實就是把你的房子給銀行估算價值多少錢，無論是要買賣、被查封、要拍賣、房屋有強制執行，都會需要鑑價，但比較常見的是在買賣過程中請銀行來評估，才可以知道最多可以貸款多少錢。基本上每間銀行都會綜合考量屋齡、屋況、地段行情再加上評估房貸申請人的財力狀況。

▌銀行鑑價流程有哪些？要多久？

普遍銀行鑑價流程會有「六大環節」，分別是：

Ａ‧確定鑑價標的物：申請人需要提供銀行、申請房貸的房屋地址（確認位置）。

Ｂ‧擬定鑑價計劃：銀行內部會開始建立標的物的檔案，並且制定鑑價相關計畫。

Ｃ‧蒐集物件相關資料：會根據提供的房屋地址，向政府單位申請建物登記謄本。

Ｄ‧現場評估、實地勘查：銀行會實地走訪標的物位置，觀察建物的狀態、周邊市場環境、區域位置狀態及生活機能等。

Ｅ‧整理分析資料：上述四項屬於鑑價的前置作業，當鑑價所需的資料都蒐集完畢，銀行會分析內容，來評估房屋的價值。

Ｆ‧房屋鑑價報告書：最後，銀行根據整理分析的經濟數據與房屋條件，提供一份房屋估價結果（報告書）。

各家銀行的鑑價時間不同，所以沒有固定的標準作業時間，時間通常取決於當月份的申請案件數量及鑑價人員的業務量。

基本上整個房屋鑑價報告書所需的時間不會超過10天，依照各銀行實際情況為主。

▌四大條件影響鑑價高低

1.房屋屋況

根據你的房屋樓層、屋齡、坪數大小、是透天大樓還是公寓？有無裝潢？以及所在地段是位於蛋黃/蛋殼/蛋白區、生活機能及便利性（附近有無大眾運輸）、建造方式是哪種等因素來評估。

2.土地持份

除了上述提到的地段很重要之外，如果是結合式住宅，房屋的土地持有面積對於鑑價的結果影響也很大，原因在於房屋會隨著時間逐年老舊，但是土地隨著都市發展是越來越少，也就是土地會不斷增值。

3.嫌惡設施

關於嫌惡設施部分阿明之前有透過文章特別整理過，基本上附近有嫌惡設施的房屋9成以上會減少房屋價值。例如：加油站、焚化爐、垃圾掩埋場、化學工廠等。

4.實價登錄

鑑價人員也會參考內政部的實價登錄作為衡量市場行情的條件之一，另外像物件是自住或是投資型物件也都會當作評估條件。

雖然說鑑價主要是在評估房屋本身，但是物件周邊的資源機能、未來成長潛力跟市場趨勢都會是參考的依據。

最後，阿明提醒大家！房屋鑑價跟實價登錄的價錢不一定會相同，如果是要申請貸款的朋友，假設銀行鑑比成交價格低，建議可以準備足夠的財力證明，向銀行爭取較高的貸款成數，減少自備款的壓力。