重購退稅I注意 #車位篇

阿明接到網友來信詢問，最近利用換屋重購退稅，買了新房子，並且附兩個停車位，但現在想賣其中一個車位給同社區住戶，這樣有違反重購退稅五年內不得買賣住宅的限制嗎？

 

對於您的疑問，阿明分成以下幾個部分來分析。

1. 重購退稅是什麼？

2.辦理重購退稅需要什麼文件？

 

3.重購退稅之後有沒有時間管制？

4. 車位的種類

5. 同場加映：

A.五年內賣房，房地合一稅課多少稅？

    B.重購退稅可以退多少？

 

首先回答有無違反規定？ 答案是有的。

至於原因為何，我們先來解釋，重購退稅是什麼？

 

1. 重購退稅是什麼？

主要是由政府推出的優惠方案，讓換屋族可以節稅，只要賣舊屋跟買新屋都是在兩年內，不論「先買後賣」還是「先賣後買」，只要是「自住」，都符合退稅條件，可以申請的稅金有三種：

    A. 土地增值稅

    B.綜合所得稅(舊制)

    C. 房地合一稅(新制)

想申請「綜所稅」跟「房地合一稅」的退稅，要注意買賣房屋的所有人，必須是本人或者是配偶，而「土地增值稅」則是要同一人買賣房屋。

 

2.辦理重購退稅需要什麼文件？

    A.個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書

    B.個人房屋土地交易所得稅核定通知書

    C.重購房地契約書影本

    D.新房屋土地所有權狀影本

    E.新、舊房地買賣收付價款證明

    F.出售的舊屋及重購的新屋辦竣戶籍登記的戶口名簿影本

 

3.重購退稅有時間管制？

根據財政部資料，重購退稅列管五年內，別做三件事情，不然退稅款會被追討。

 

    A.不可以移轉

    B.不可出租或供營業使用

    C.不能將戶籍遷出，戶籍如需遷出，至少需保留本人或配偶、

直系親屬任何1人在戶籍內。

綜合以上條件，基本上重購退稅五年內，就是不能轉賣或出租房屋，不然就會

踩到地雷。

 

4. 車位的種類

但其實停車位也是有分種類的，依照產權特性，為您分析。

 

    A.法定停車位

大樓按照其總樓地板面積多寡，所必須設置的停車位，雖有產權沒有「獨立權狀」，因此不能跟建物分開買賣，住戶若想單售車位，則必須賣給同棟大樓住戶，不然就是房屋連同車位一起出售。

由於法定停車位必須登記成「公共設施」，所以要注意產權登記時，是「大公」還是「小公」，「大公」由全體住戶持有產權，「小公」經合議由部分住戶共同持有。

 

    B.增設停車位

這種車位指的是，法定停車位以外由建商自行增設的車位，此類車位可登記為「大公」或「小公」，也能登記為「獨立權狀」，假如是「獨立權狀」的話，就可以單獨出售

 

    C.獎勵停車位

此為政府鼓勵建商增設車位，提供公眾使用，以換取容積獎勵的停車位，

同樣能登記成「公共設施」或是「獨立產權」，不但具有獨立產權，可單獨轉賣，而且也不受限制，能移轉給「區分所有權人(同社區住戶)」以外的人

（但要特別注意社區規約的部分，目前有很多社區規約規範，即使是獎勵停車位，買賣也規範只能同社區住戶，這點其實很容易理解，如果你家地下室可以給非社區住戶隨意進入，是不是很奇怪）。

 

綜合以上資料，停車位也是不動產的一部分，所以出售停車位，是會違反重購退稅中「五年內不得轉售」的規定，可能就會被政府追討退稅喔！

 

5. 同場加映：

    A.五年內賣房，房地合一稅課多少稅？

根據行政院資料，境內居住者持有房地產不到兩年就轉手的話，將被課45%的稅，2年～5年內轉售，會被課35%的稅，5～10年，則會課20%的稅，超過十年則課稅15%，而境外居住者在持有2年內出售的話，則是直接課45%的重稅，持有超過兩年，也是會被課35%的稅。

 

    B.重購退稅有時間限制？可以退多少？

根據規定，不論先買後賣，還是先賣後買，只要符合換屋條件，且在規定時間(2年)內申請，就可以抵減房地合一稅，「大屋換小屋」可依比例抵稅，「小屋換大屋」則能全額核退房地合一稅。