入住後保固期懶人包｜結構15年、固定建材1年，防水年限看契約

文／賣厝阿明 知識＋

預售屋交屋後遇到漏水、壁癌、磁磚空鼓、門窗或設備問題，處理時要先分清楚建商契約保固與民法瑕疵擔保責任。

兩套制度可以同時存在，適用條件與期間也不同。

一、預售屋最低保固：結構15年、固定建材1年

依內政部現行「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，房屋自買方完成交屋日起開始計算保固；因可歸責於買方原因未完成交屋時，則自賣方通知交屋日起算。

最低保固包括：

• 結構部分15年：基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆及涉及結構的雜項工作物等。
• 固定建材及設備1年：門窗、粉刷、地磚等。

建商並應於交屋時提供房屋保固服務紀錄卡。保固期限經過後，買方仍可依《民法》及其他法律主張相關權利。

二、防水保固年限直接看買賣契約

現行預售屋定型化契約的最低應記載事項，對結構規定15年、固定建材及設備1年，沒有另外統一訂定「防水5年」的法定最低年限。

實務上不少建案會另外約定窗框、浴室、陽台、屋頂等防水保固5年，部分建案甚至提供10年。這屬於個別契約提供的較有利保障。內政部公開的預售屋契約案例中，就可看到防水保固5年或10年的約定。

因此簽約時要直接確認：

• 浴室防水年限
• 窗框防水年限
• 陽台、露台防水
• 頂樓及外牆防水
• 公共區域防水
• 保固起算日期

合約寫5年，就依5年處理；建商承諾10年並寫入契約，就以10年作為保固依據。

三、保固期內發現問題　立即留下書面紀錄

交屋後發現施工瑕疵，可以依契約向建商提出修繕要求。

處理時建議留下：

• 漏水、裂縫或設備故障照片
• 錄影及日期紀錄
• LINE、Email或客服報修紀錄
• 建商現場勘查紀錄
• 修繕日期及處理結果
• 重複發生瑕疵的歷次紀錄

保固期內完成書面通知，可以證明瑕疵發生及報修時間，後續修繕責任再依契約約定、實際原因與雙方處理紀錄認定。

四、民法瑕疵擔保從交屋時的房屋狀態判斷

《民法》第354條規定，出賣人應擔保房屋在危險移轉時，具有通常效用及契約約定品質。

因此交屋後才顯現的漏水、管線、施工等問題，只要能證明瑕疵在危險移轉時已經存在，就可能進入物之瑕疵擔保責任範圍。

買方收到房屋後，應依房屋性質從速檢查；發現一般檢查可發現的瑕疵時應立即通知。隱藏性瑕疵日後才出現，也應在發現後立即通知賣方。

五、解除契約、減少價金有「6個月＋5年」期間

依《民法》第359條，房屋存在應由賣方負擔保責任的瑕疵時，買方可依條件主張解除契約或減少價金。

《民法》第365條進一步規定：

• 買方依第356條通知賣方後，解除契約或減少價金的權利應在6個月內行使
• 自房屋交付日起經過5年，這兩項權利消滅
• 賣方故意隱瞞瑕疵時，通知後6個月的限制另有例外規定

因此最安全的作法是：

發現瑕疵立即通知，確認責任後儘快主張權利。

六、5年主要管解除契約與減少價金

《民法》第365條的5年期間，主要針對解除契約與減少價金。

若房屋缺少賣方所保證的品質，或賣方故意隱瞞瑕疵，《民法》第360條另有損害賠償規定；其他債務不履行、侵權行為等請求，也各有自己的成立要件與時效。

因此房屋交付超過5年後，實際權利仍要依契約保固內容、瑕疵類型、發生時間及請求法律基礎個別判斷。

七、結構15年保固是重要契約保障

樑柱、樓地板、承重牆、屋頂等涉及結構部分，預售屋契約最低保固為15年。

結構問題在保固期間內發生時，可以先依契約保固提出修繕要求；同一問題同時涉及民法或其他法律責任時，再依各自法律要件處理。

因此「結構15年」與《民法》第365條「交付後5年」屬於不同制度，適用權利也不同。

八、建商修繕爭議先保存證據再處理

建商收到報修後，可先安排現場會勘並確認瑕疵原因。

修繕爭議持續時，可依序準備：

書面報修紀錄 → 專業檢測 → 存證信函 → 消費申訴或調解 → 民事程序

內政部公開的預售屋施工瑕疵案例，也曾透過地方政府依《消費者保護法》進行協調處理。

阿明提醒

入住後的房屋保障可以記住3個時間：

結構最低保固15年、固定建材及設備最低保固1年、防水依個別契約約定。

民法瑕疵擔保則從房屋交付時的瑕疵狀態、買方發現時間及實際主張權利內容判斷。

交屋後發現問題，第一時間拍照、書面通知、保存報修紀錄，會比等到保固期限快到才處理更有保障。