豪宅線該修?阿明：有能力買豪宅的人，不會卡在貸款成數

豪宅線該修?阿明：有能力買豪宅的人，不會卡在貸款成數

賣厝阿明知識+

6月中旬中央銀行理監事會即將登場，市場再度傳出建築業期待央行檢討高價住宅認定標準。業界認為，現行台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元的豪宅線已沿用多年，與現在房價水準脫節，導致部分正常換屋產品也被歸類為高價住宅，影響市場供給。

阿明認為，豪宅線不用修。因為真正有能力買豪宅的人，通常不會因為貸款成數被限制就買不起；真正需要擔心的，反而是沒有能力買豪宅，卻靠高成數貸款、寬限期、資金槓桿硬撐上去的人。

房市亂象不是因為豪宅線太低，而是市場長期把「貸得到」當成「買得起」。

過去幾年房價快速上漲，不少人不是用收入能力買房，而是用槓桿能力買房。只要銀行願意貸、寬限期拉長、月付初期看起來低，買方就敢往更高總價推進。這種買法表面上提高了購買力，實際上卻把風險堆到未來。

豪宅本來就不應該是高槓桿商品。

如果一戶房子總價高到被認定為高價住宅，代表它已經不是一般首購或基本居住需求，而是高資產族群的產品。這類產品如果還要靠高成數貸款才能買，代表購買者的財務能力與產品價格並不匹配。央行限制豪宅貸款成數，正是為了避免金融體系替高價資產泡沫加槓桿。

有人說，台北市房價太高，7,000萬元可能只是正常換屋，不一定是豪宅。

這句話要分開看。如果一個家庭真的有足夠所得、資產與現金流，要買7,000萬元以上的房子，貸款成數低一點不會是最大問題；如果貸款成數一降，就買不起，那代表這筆交易本來就太硬，不該用放寬政策來支撐。

政府政策應該優先照顧的是首購、自住、育兒家庭與中間層居住需求，不是替高總價住宅鬆綁資金槓桿。豪宅線一旦上修，市場會怎麼解讀？很可能變成建商提高總價、買方放大槓桿、銀行承擔更多風險，最後又把價格推上去。

這才是阿明最擔心的地方。

房市最怕的不是有錢人買豪宅，而是沒有足夠能力的人被市場氣氛推著去買豪宅。前者是資產配置，後者是金融風險。

尤其現在房貸利率已經不低，銀行放款趨嚴，寬限期結束後本息攤還壓力會大幅增加。如果為了讓高總價產品更好賣，就調高豪宅線、放寬貸款限制，等於又把市場往「借更多、買更貴」的方向推，這不是健全房市，而是延長風險。

該檢討的是市場供給為什麼只剩小宅和豪宅兩端。

如果建商擔心產品被豪宅線卡住，就應該回頭思考產品定位，而不是要求政策替高總價產品解套。真正的居住需求，是合理總價、合理坪數、合理負擔的住宅，而不是把高總價包裝成換屋剛需，再要求央行放寬金融管制。

至於新青安2.0，阿明也支持分流。青年安心貸款應該優先協助50歲以下首購、婚育與自住族群；50歲以上首購者若有需求，可以另設中高齡無自有住宅購屋專案，而不是把所有人塞進同一套優惠貸款裡。政策資源有限，必須花在刀口上。

豪宅線不應該修，因為高價住宅本來就不該靠高槓桿支撐。

真正有能力買豪宅的人，不會因為貸款成數低一點就買不起；如果一降成數就買不起，那代表買方本來就沒有能力承擔這個總價。

房市要健康，不是讓更多人借更多錢買更貴的房子，而是讓市場回到收入、資產、現金流能支撐的價格。

央行信用管制的方向是對的。投資客要管，高槓桿要管，高總價住宅更要管。政策要幫的是買不起基本住宅的年輕人，不是幫買不起豪宅的人把槓桿墊高。