懶人包》房地合一重購退稅 換屋族必看！買「帶租約」房，百萬退稅恐飛了

懶人包》房地合一重購退稅 換屋族必看！買「帶租約」房，百萬退稅恐飛了

文／賣厝阿明 知識＋

換屋族注意，房地合一稅的重購退稅，不是「2年內買賣」就一定拿得到。財政部高雄國稅局提醒，新、舊房子都必須有「自住事實」，不能出租。即使不是自己把房子租出去，而是買房時承接了前屋主的租約，只要房子繼續出租、沒有實際住進去，退稅資格照樣可能被取消。

重購退稅的三大要件

申請重購退稅，必須同時符合三項條件：

時間要件：出售舊房與重購新房的移轉登記時間，必須在2年以內（先賣後買或先買後賣都可以）。

使用要件：出售與重購的房屋，都不能有出租、供營業或執行業務使用的紀錄。

自住要件：本人、配偶或未成年子女，在出售及購買的房屋都辦妥戶籍登記，並「實際居住」。

戶籍＋實際居住，缺一不可。 只遷戶籍卻沒有實際居住的事實，國稅局不會核准退稅。

最容易被忽略的陷阱：承接「帶租約」房屋

很多人以為「只要我沒主動出租，就不算出租」，但這個想法是錯的。

高雄國稅局公布的真實案例：

小陳（化名）2023年11月以950萬元出售自住房地，繳了190萬元房地合一稅。2024年12月以1,200萬元買進新屋，2年內完成交易，符合時間要件。他向國稅局申請退還190萬元稅款，卻遭駁回。

國稅局調查後發現，新屋在前屋主手上就已經出租了。前屋主2024年6月將房屋租給他人，租期還沒結束。小陳買進時一併承接了這份租約，取得房屋後仍由租客繼續居住，自己並沒有實際住進去。

關鍵結論： 即使不是屋主主動出租，只要買進的是「帶租約」房屋，取得後仍持續出租，同樣不符合自住要件，退稅資格照樣被取消。

還有哪些情況會讓退稅失敗？

情況一：預售屋不能申請重購退稅

預售屋在交屋前無法設籍及居住，不符合自住房地要件，不適用重購退稅優惠。

情況二：水電度數太低，被認定無居住事實

曾有案例因水電度數過低（用水0度、1度，用電僅2度、8度）而被認定沒有實際居住，退稅申請遭駁回。

情況三：生活重心不在該處

即使有里長證明、包裹收件紀錄，但工作地、就醫紀錄集中在其他縣市，國稅局仍可能認定房屋不是你的「生活重心」。

拿到退稅後，5年內不能做這些事

重購退稅核准後，新房地在5年內必須繼續供自住使用，不能出租、營業或再行移轉。如果5年內被查獲違反規定，國稅局會追繳原退還的稅款。

阿明總結

畫重點：重購退稅看的是「實際居住」，不是「形式設籍」。買房前先確認新屋是否「空屋」、能否實際入住，否則幾百萬的退稅可能直接飛了。

賣厝阿明／房地產第三方友善知識平台發起人。本文引用資料來源包括財政部全球資訊網、經濟日報、自由時報等公開資訊，僅供參考。個案稅務問題請諮詢各地國稅局或專業會計師。