【賣厝阿明】買房前注意！房子的車位、露台是「約定專用」還是「分管協議」？兩種有什麼不同？哪種比較好？

（圖片提供／賣厝阿明）

現代人多半居住在社區大樓內，有些人會希望擁有個人花園，因此會尋找有露台的房子，但其實露台屬於公共空間，因此買房前都會被提醒是屬於「約定專用」或是「分管協議」？ 而這兩者之前有什麼差異？ 露台真的都可以不經他人同意就改建？ 哪一種形式較好？ 房產知識達人賣厝阿明今天分七個部分詳細告訴你。

一、什麼是約定專用？

二、什麼是分管協議？

三、什麼是約定共用？

四、管理費如何計算？

五、房屋轉手時的注意事項

六、買賣合約的注意事項

七、同場加映：露台可以改建嗎？

一、什麼是約定專用？

「約定專用」指的是大樓內某個特定部分，經過約定後提供給某一位被指定為專用的使用人。也就是說原本屬於全社區的部分，約定只有指定的一人可以使用。 最常見的設施像是露台、花台、一樓庭院等部分，由於僅單一戶別可進出，所以劃為約定專用。

二、什麼是分管協議？

由整個社區的法定共有人，以法律契約形式，約定由其中一人、部分或全體共有人分別管理或使用共有區域。像是陽台、電梯、停車位及露台等，都屬於分管協議的範圍。

PS1.以電梯為例，不少老牌的豪宅大樓為一層兩戶，有些會講好一戶一梯的分管協議，中間再隔防火門阻擋，通常轉售後仍會沿用。

PS2.有不少社區的停車位，是屬於公共設施停車位，會以抽籤的方式分配車位，因此在買房時要特別注意，仲介或屋主是否有註明車位產權？是否一年一抽？多久需要重新抽籤？每月清潔費多少？

三、什麼是約定共用

「約定共用」意思就是社區大樓內的特定部分，經約定後提供給全體住戶使用，像是一樓的騎樓、管理室及警衛室等，此部分通常都沒爭議。

四、管理費如何計算？

若露台沒含在房屋權狀內，露台的坪數則不需要繳管理費，例如：房屋權狀面積40坪，管理費每坪50元，您只需要繳40坪的管理費共2000元，露台8坪不用計費。

五、房屋轉手時的注意事項

房屋交易時要注意，露台雖免管理費，但仍要算在房價中，通常露台以每坪價格二分之一或三分之一計算，例如房價一坪50萬，露台則是每坪16~25萬，所以有露台的房子通常都比沒露台的物件還貴一些。

六、買賣合約的注意事項

基本上現在的預售屋跟新成屋，在簽約時也會同步簽下「分管協議」，並在合約內標示哪個部分為「約定專用」，但擁有約定專用的戶別，並非獲得所有權，僅是使用權而已，同時也要為約定專用部分負起「修繕」、「維護」跟「管理」等責任。

但現在最具爭議的多半是中古屋，因為年份久遠，當初約定可能不夠詳細，由於分管協議並無要求「書面」呈現，許多都是以「口頭」協議，如露台跟頂樓等區域被特定人士佔用，長久下來住戶只能默認。若遇到漏水等狀況需要維修時，究竟修繕費是要由佔用的人支付，還是全社區住戶共同承擔，常常會導致糾紛發生。 

因此提醒大家，不論是買新房還是中古屋，合約內容都要看清楚，使用條件跟範圍也須向建商跟社區管委會再三確認，才能減少紛爭。

七、同場加映：露台可以改建嗎？

根據《公寓大廈防墜設施設置原則》加蓋露台可能遭舉報為「違建」而被迫拆除，若未經管委會同意擅自動工，該住戶也需依照《公寓大廈管理條例》的規定，繳納4萬元以上20萬元以下的罰緩。

有民眾為了衛生跟防墜安全問題，想安裝採光罩、鐵皮或鋁門窗來封住露台，但要注意的是，安裝鋁門窗會被視為是增加樓地板，此舉違反透天露台法規。假如是安裝遮光罩，面積則不能超過三分之一，另外在符合法規的情形下，還可增設花架。

不過想改建露台也得看地方政府規定，像是台北市已預告啟動「違章建築處理規則」修法作業，1994年以前的違建，拍照列管不得修繕，只能拆除，等於是自家若有違建的露台，你不能做任何改裝，即使遭受颱風跟地震損害，也只能拆掉。

（圖片提供／幸福空間）

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