急需周轉,或是想抓準時機投資卻苦無資金,有民眾會利用自家的不動產去抵押借款,若本來就有房屋貸款,除了增貸之外,還可以再去其他銀行貸款,這種就屬於「二胎貸款」,究竟二胎貸款要如何申辦? 有什麼條件? 除了銀行之外還有什麼管道? 阿明將為您詳細分析。
1.什麼是二胎貸款?
二胎貸款,也稱為是二順位貸款或次順位貸款。意思就是您的不動產本來就有第一順位貸款,可以不用繳清原款項,再拿去其他銀行抵押辦理「第二順位貸款」,適合短期週轉資金。
2.二胎有哪些種類?
a.銀行二胎貸款
向銀行申請二胎貸款,通常較為嚴格,銀行端相當注重借款人的信用,還款方式採「本利攤還」。
b.民間金融機構/二胎房貸
這種型態二胎房貸金融機構,多半為股票上市公司經營,審核寬鬆快速。
c. 代書(金主)二胎貸款
向代書或是民間金主申貸,不論借貸人信用如何或負債比是否過高,只要有房屋或土地都可辦理,審核條件寬鬆,這邊要特別注意,民間貸款可會被中間人收取高額手續費。
d.當鋪二胎貸款
不論借貸人信用如何或負債比是否過高,只要房屋或土地有殘餘價質都可辦理,審核條件寬鬆。
3.二胎的利率多少?
a.銀行
對銀行來說,二胎貸款風險較高,所以利率也比較高,年利率大約落在3~10%,通常期數不會太長(最多15年),借款金額也有上限,通常是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算。
b.民間金融機構
年利率7-14.5%,可分10年本利攤還。審核寬鬆,貸款成數甚至可達100%+。綁約20期,優質客戶有寬限期方案可供選擇。
c.代書(金主)
屬於民間貸款的一種,故各家利率不盡相同,月利率1.8~3%區間,還款年限不定期,貸款額度通常不會設上限,只考慮房屋殘值。
d.當鋪
當鋪無抵押月利率落在7.5-10%區間,有抵押約略是3%左右。
當鋪法規定月息最高不得超過2.5%,另有倉棧費(倉存保管費用,類似倉儲費、保管費)依法規定最高不超過5%,兩項加起來7.5%,所以常聽到當鋪利息750元是這麼來的。
4.二胎申辦流程
向貸款機構提出申請 ->鑑價人員到場估價->取得資料後開始進行審核->提供房屋及土地權狀對保->抵押權設定(銀行設定金額為貸款的1.2倍,民間代書的金額為1.2~2倍) ->撥款
辦理二胎貸款所需要的資料如下:
a.銀行
雙證件影本,收入證明(有租金收入者可提供租約及收租的銀行內頁半年出入明細加封面),勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、或去年扣繳憑單、在職證明戶籍謄本影本,土地建物所有權狀影本,房貸餘額證明等
c.民間金融機構
雙證件影本
身分證暨戶口名簿影本
所得及財力證明
土地、建物所有權狀影本
提供擔保之相關資料
近半年到一年的房貸繳息紀錄明細
b.代書(金主)
身分證正本(雙證件)
戶籍謄本2份(全戶)
印鑑證明2份(不限定用途)
土地、建物所有權狀(正本)
房貸繳款餘額清單(向銀行申請)
存摺封面影印本(撥款用)
自然人憑證IC卡
d.當鋪二胎
身分證正本(雙證件)
戶籍謄本2份(全戶)
印鑑證明2份(不限定用途)
土地、建物所有權狀(正本)
房貸繳款餘額清單(向銀行申請)
存摺封面影印本(撥款用)
自然人憑證IC卡
印鑑章
e.高利貸
有些民間借貸公司,標榜僅需要押雙證件(身分證、健保卡)、提供存摺跟提款卡,或是簽本票就可以借款,這種可能就是高利貸地下錢莊。
5.二胎有什麼風險?
因屬於二順位貸款,故利率偏高,加上多半銀行都不提供寬限期,每月還款壓力可能更大,恐影響生活品質,若繳不出來更會影響信用評分,另外到民間機構辦理二胎貸款,管道眾多,參差不齊,容易遇到詐騙。
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民法規定貸款利息上限不得超過多少?
依照民法第205條規定,我國借貸年利率不得超過法定上限16%,若超過的話則無效,但是否違反刑法第344條的重利罪的部分,通常法院也會審酌借款人是否處於「急迫、輕率、無經驗或難以求助」的情況下借款,還有債權人有無獲得「與原本顯不相當的重利」,所以法院在審理債務相關案件時,還是會綜合考量當地經濟與民間實質交易習性。
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