簽約後屋主可以不讓我看屋！？

阿綸觀望某社區物件一陣子，這裡不僅離他上班地方車程10分鐘，附近的生活機能也不錯，有全聯跟傳統市場、，公園綠地也不少，

最近終於等到有屋主要賣，簽約前配合房東時間看了一次內部格局後，阿綸二話不說就決定要簽約。

在簽約後，阿綸再次提出要看內部細節，屋主卻拒絕讓阿綸看屋，這讓阿綸非常傻眼，想說我都簽約了，怎麼就不能進去看呢？

 

關於買房簽約後，屋主可不可以拒絕買方看房的問題，至今仍然未有一個明確說法，這個存在買賣雙方的疑問，阿明來細細解說看怎麼才是一個合適的答案！

 

▌正確答案

簽約後，屋主是可以不讓買方看屋的

 

▌問題說明

屋主可以不讓買方看房原因，主要是在產權正式過戶之前，房子所有權人一樣是原屋主，並不會在簽約後立刻過戶到買方名下。

所以，買方如果在過戶點交前想要看房，就需要提前跟賣方/租客協調，。

→建議可以用交屋後有購買傢俱或修繕需求，需要丈量尺寸為理由，比較合乎人情安捏。！

 

ＰＳ禮多人不怪，不管是不是透過房仲買房，洽談時帶個小伴手禮，謙恭有禮的拜訪態度很重要

▌什麼情況可能會無法看屋？

Ａ‧「帶租約物件」

如果是買到有租約的物件，就會必須要配合租客的時間，因為租客是享有房屋使用權，等同是可以拒絕房東要進去房間內看房的。

但實務上並不會這麼強硬，通常會透過仲介從中協調配合房客時間，讓買方進去屋內確認。

 

另外，再提醒各位，屋內可能會因為是有人居住的情況下，要能真正看清楚房間的全部樣貌也是小有難度的，可能會遇到壁癌或是漏水被擋住的狀況，這點就要特別注意！

 

相反的，有租約物件也因為租客長期居住，對附近鄰居、有無養寵物、地點、周邊環境及出入的人是不是很複雜，算是略知一二，尤其是房間內的屋況，哪裡漏水、哪裡有壞過，租客是最清楚的，跟租客建立良好關係也可以了解物件更多的優缺點。

 

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Ｂ‧「屋主自住的物件」

中古屋不像預售屋或是新成屋一樣，是處於空屋狀態，想什麼時候去看都可以，有些屋主會比較介意買方太頻繁的看屋，畢竟在還沒過戶之前都還算是原屋主的產權，就算是已經簽約確定要買的情況，原屋主依舊是有權利拒絕買方後續的看房。

依照正常買賣程序，原屋主儘管是到了過完戶、未交屋前，還是任何費用都沒拿到，建議買方還是要設身處地替對方想，況且原屋主可能會要整理打包，屋內狀況一片混亂，或多或少也不希望外人看到這種景象。

 

▌解決方案

針對簽約後無法再次檢查確認屋況的朋友，阿明提供兩點解決方法給大家參考：

 

1‧要求要有驗屋/交屋保留款

建議大家在簽約時，先預留價金一部分作為交屋保留款，後續點交後才有籌碼讓賣方完善驗收有發現的缺失。如果是有辦貸款的朋友，是可以在撥款同意書註明一點『憑房屋驗收單撥款』，一來是避免簽約前太倉促看房，屋內小細節沒有注意到；二來也不怕賣方拿到錢後人消失，不負責後續維修的部分。

 

其實，以前買賣都會有交屋保留款，主要是早期買方心態都是貸款愈少愈好，這種情況就會有充分的現金支付額度比例。不過．現在的買賣都被鼓勵貸款貸好、貸長、貸滿，多數尾款都被合併到貸款裡面，導致交屋保留款說法常被有心人掩飾，甚至被忽視．

 

 

補充：

1.中古屋買賣因為是私人行為，並沒有定型化契約規範，所以不會有５％交屋保留款規定。

2.預售屋部分，內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》中的第13條規定，買方有權於自備款部分保留「房地總價5%」作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。但近年有不少不肖建商會投機修改文字，在落落長的契約書中，消費者如果沒有特別細看，可能會忽略!

3.建議大家在確認買房簽訂買賣買契約前，務必要求驗屋／交屋保留款。

 

2‧交屋後若有問題，買方有物之瑕疵擔保權益

A. 根據民法第356條的規定，買方在交屋後應當檢查房屋，如果發現問題，要立即通知賣方。即使未能在通常檢查中發現問題，如果日後發現，也應立即通知賣方，這是買方的通知義務。

B. 通知後的6個月內不行使權利：買方必須在通知後的6個月內提起訴訟，來確保權利。如果賣方拖延或不願處理問題，買方需要在這段時間內行使他們的權利。

C.如果買方沒有按程序檢查，或者發現問題後未能及時通知賣方，或者通知後未在6個月內行使權利，都有可能失去對瑕疵擔保的請求權利，就無法要求賣方負責喔！

 

▌相關法規

Ａ‧瑕疵擔保責任

根據《民法》第365條，消費者如果買到瑕疵商品，是可以向賣方主張「解除契約」或「請求減少價金」。如果您檢查有發現瑕疵，應立刻通知賣方處理，避免時效過期。

 

解除契約的重點是發生錢無法解決或需要花很多錢才能解決的問題，例如：凶宅／房屋嚴重傾斜／海砂輻射屋，這是無法解決或是要把整棟房子打掉重蓋才能解決的狀況．買方才有可能主張解除契約的權益．一般漏水／壁癌／設備損害…多半只能請求減少價金嘿～

 

Ｂ‧買賣不破租賃

依據《民法》第425條有提到：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

也就是，當您選擇購買「帶有租約的物件」連同租約都是要一起承接的，就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，這部分對投資客來說影響不大，但對於自住客就會有後續點交、驗收等影響。

 

▌常見問題

如果買到帶租約的物件可以不租嗎？

依據《民法》第425條規定的「買賣不破租賃」原則，除非您接手的時候，租約剛好到期，不然是沒辦法因為原房東賣房子，而請房客搬離的。

同時身為新房東的各位，也不可以再換約的時候調漲房租，換合約目的只是更換出租人的名字，並不能更改合約內容。

 

假如大家簽約後還有要再看屋的需求下，不論是要確認漏水，添購傢俱或是後續裝修要確認尺寸，建議大家都要掌握「快、狠、準」的原則，速速處理看房問題。

另外，儘管已經準備要成為新任屋主，也要避免在產權完整到名下前，打擾到原屋主或租客喔！！

 

民法§425｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001