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凶宅?怎麼認定?

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買房是很多人的夢想,省吃儉用了一輩子就為了買一個屬於自己的家,很多人怕買到凶宅,不僅自己感覺「毛毛的」,未來轉手也可能影響房價,近年來不動產交易糾紛中曾出現「消費者買到凶宅」的案例,那到底什麼是兇宅?

 

凶宅在法律上並無明確的定義,一般來說死亡可分為自然死亡及非自然死亡,自然死亡屬於因病壽終正寢,在風情習俗上一般較不忌諱;但若是非自然死亡的事件(例如凶殺或自殺),就屬於凶宅,一般大眾多半會心生恐懼,在交易市場上比較不被接受。

依據民國九十七年間內政部所發布的一個函釋,將凶宅定義為「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。」

 

針對內政部對於凶宅定義,所衍生的疑慮:

時間:

內政部函釋,所謂的「凶宅」僅限於賣方產權持有期間。 因此有不肖人士發明出「洗凶宅」的投機行為,凶宅若幾經轉手,住戶、保全換人,時間一久很難查出來,將凶宅洗白後再出售給不知情的民眾來謀利。

民間認知:一般來說,社會上普遍認為房子若曾發生非自然死亡事件就是凶宅,且是「一日凶宅,終生凶宅」,並沒有時間的侷限。

範圍:

跳樓自殺是近年造成凶宅最常見的原因之一,也最容易引發爭議。爭議點往往在於死者跳樓時剛好墜落於某戶的露臺,則持有露臺的那一戶算不算凶宅?內政部函釋對於凶宅範圍的認定只限於建築物「專有部份」發生非自然死亡才算是凶宅,而如果是約定專用部分,則不符合內政部凶宅的定義。

社會大眾普遍認為「如果人橫死在N樓,那麼N樓就理所當然也是凶宅!」,對於凶宅範圍的見解,內政部的函釋顯然與社會一般的觀念脫節。

原因:

內政部函釋定義凶宅為曾發生兇殺或自殺死亡,但不包括自然死亡及意外死亡。

案例一:獨居老人因病壽終正寢但無人發現,經過數月才被人發現陳屍家中,雖然是屬於自然死亡事件,但是因發生時間過長,在不動產市場交易上已被認定為凶宅,影響購買意願。

案例二:屋內有人一氧化碳中毒死亡,算不算「凶宅」?不算!引述依內政部「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之定義,此種情形並不在「凶宅」認定範圍。

案例三:竊賊進入屋內被屋主發現,屋主與竊賊扭打至屋外,卻不慎被刺死陳屍屋外,算不算「凶宅」? 雖然屋主是因第三人之犯罪行為致死,但是陳屍地點不在屋內,依內政部不動產標的現況說明書第11項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」,但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍屋外,此種情形並不在「凶宅」認定範圍內。

在實務上凶宅的認定,應就事件發生原因、過程、時間等因素來考量。內政部的函釋在法律位階上屬於行政規則,並不具有拘束法官的效力,因此僅供法官裁判時參考的資料而已,所以目前實務上仍應以法院的見解為依歸,法官握有較大的裁量空間,不一定會完全照著函釋作出判決。

內政部地政司在二零一五年間修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」,新增房仲有調查凶宅之責任和義務。如屋主未誠實告知,該屋有發生過兇殺或自殺致死案件,買方可主張民法第88條第2項意思表示錯誤及第354條第1項物之瑕疵擔保以解除契約或尋求賠償。

 

參考資料:

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=88

全國法規資料庫:民法第 88 條

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=354

全國法規資料庫:民法第 354條

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