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請問一下,土地與建築物持有為不同名字應該如何排解呢?

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土地持有人為我們親戚,現在是我們在住,但是最近才發現建築物名字竟登記為隔壁鄰居的名下,因為房子年代久遠,建造時是阿祖那輩時期,所以大家都不知道建築物為何會登記到隔壁鄰居去...一直都有繳納地價稅,房屋稅也有繳納,但是因為我們家有分前後棟,原來我們繳交的房屋稅都是前棟而已,近期親戚想過戶去查詢才發現,原來後棟建築物名字不是我們的,請問該如何解決呢?

 

如果親戚要把土地賣給我們可以嗎?

建築物的部分該怎麼辦呢?

 

問題說明:

  1. 如果土地與建築物持有人不同名字,該如何解決?
  2. 土地與建築物持有人名字不同時,可以進行交易嗎?

 

參考解答:

當土地與建物持有人不同時,應注意之間的租貸關係,從此文來看,鄰居擁有後棟建築物的持有權,因此無法適用民法第767條要求對方拆屋還地,以及根據民法第769條「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人」之規定,對方應以佔用20年以上的土地,應與地主方有租貸土地之關係,即他以登記為地上權人,在房屋使用期間您方也是不得要求對方拆屋還地的。

 

而根據民法第425條之1條「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。

前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。」之規定,地主應與鄰居有土地租貸關係,即您方已經同意將土地租借給他人,因此,建議您可以像對方購買回房屋,以便將土地使用的租貸關係也轉移回自己身上,如果對方不願意賣,建議您可以查清楚與對方的基地租貸關係,看是期限到什麼時候,是否有收取租金,如果沒有,可以盡快與對方談定需要收取的租金,也建議您可以尋求專業的法律協助。

2.土地可以賣給您的,只是後棟的建築物仍不能為您方所使用,請參照上一點,因為地主與後棟建築物持有人有基地租貸關係,這個契約仍會延用到期限結束為止,當您購買完後,只是將這個契約關係從原地主轉移到您身上。