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老房結構問題多:不耐震、翻修該找誰幫忙?

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預售屋看不到實體會擔心,新成屋太貴又不好殺價,若是中古屋的話既能殺價又能實地觀察成品好像挺不錯的,但最大的缺點是「房屋老舊」!

 

許多買了2~30年中古屋的民眾都很煩惱中古屋的「結構問題」,不知道該怎麼辦才好?
 

像是外觀老舊、牆壁龜裂等這些外在的問題,我們都能看到並加以解決,但若是梁柱損壞、無法防震這些比較專業的問題,一般人就沒辦法了。

 

那這時候當然要找「結構技師」,才有辦法知道整體問題出在哪裡!

 

結構技師的工作就是幫建築物規劃、設計、評估、鑑定結構的專業技師。房子要怎麼該才能防震、才不會倒,老房要怎麼修補才能更穩固,這些問題都可以找結構技師解決!

 

那大家一定很想問:

 

1、找結構技師來評估並補強會很貴嗎?

2、若不是想翻修,只是想看房子的耐震度,費用也會很貴嗎?

 

詳細解答:
【房屋整修和結構技師的費用】

一般來說結構技師能處理的房屋問題,有以下幾樣:

 

  1. 混凝土及預力混凝土結構設計
  2. 鋼結構之設計、鑑定
  3. 高層建築物、廠棚之結構
  4. 各類構物之規劃、設計、評估、鑑定

 

基本上只要是跟「結構」有關的問題都可以問「結構技師」,若要進行老屋翻修工程鑑定的話,最低的收費是30000元,房子面積越大,費用越高。

 

這僅僅是「鑑定的費用」而已,另外關於整修的費用,依屋主預算規畫,一坪大約捉3萬做基礎,上限就看自己能力,一3萬基礎用30坪來計算的話,整修完畢大約要花90萬左右。
 

若你並不是想整修房子,只是擔心老屋不耐震,隨時會倒塌的話,可以直接跟政府配合的建築師工會或工程技師工會,申請檢查耐震能力,政府會給予全額補助哦!

 

【需檢查耐震的房子】
一般來說,在民國88年12月31日之前才取得建照的房子,都需要檢查!
因為這些房子是在「921大地震」之前才蓋出來的,那時候的房子耐震設計都有所不足,所以民國88年以前蓋的房子都有必要檢查耐震能力。

 

【跟政府申請補助】
若想檢查房屋耐震力的話,內政部會補助「耐震能力初步評估」6000~8000元,民眾需先找政府指定的當地評估機構(可上內政部營建署網站查詢),再跟各縣市的都發局或工務處申請補助。


不過補助是有條件限制的,條件如下:
 

1、限定於民國88年12月31日前取得建照的老房子
2、只能以「一幢」或「一棟」為單位申請(住公寓的話,就要請管委會幫忙)
3、總樓地板面積未滿3000平方公尺,每件補助6000元;總樓地板面積3000平方公尺以上,每件補助8000元

 

若評估之後,確認有安全疑慮,民眾可以申請「耐震補強補助」,每件補助為總費用的45%,上限金額為450萬,但若是「耐震能力初步評估結果危險度總分大於45分者」、「耐震能力詳細評估結果為須補強或重建者」或「經執行機關認定耐震能力具潛在危險疑慮」之建築物,補助比率可由原本之45%提高到85%(上限金額不變)。

 

【如何補強老屋】
屋子之所以會「老」是因為空氣中的二氧化碳會讓混凝土的鹼度降低,沒有原來這麼穩固,導致對鋼筋失去保護作用,進而導致鋼筋生鏽(超過10年的房子,混凝土的鹼度就會降低,房屋的壽命大概60年左右)。

 

所以防止混凝土的鹼度降低,就是補強老房子的關鍵,最實用的方法就是勤保養房屋的表面,不讓混凝土龜裂,鋼筋也就不會生鏽,不過若是房子使用年限太久(例如民國88年前建造的)或是覺得房子有問題,還是要請結構技師來看一下比較好喔!。

 

註:混凝土非水泥,而是用砂漿加碎石一起混和的東西
 

【不建議再補強的老房】
並非所有的老屋都可以進行耐震補強的,如果在結構技師檢查過後,有下列任一項條件,就直接考慮買新屋會比較安全:
1、混凝土強度低於100kg/cm2(新屋不會有這種情況,老屋較可能會)
2、耐震能力指標分數低於40分,危險度總評估分數>60
3、耐震工程費用超過新建1/5金額(通常工程費越高也代表,整修時間越長,屋況越糟糕,除非必要,否則直接換房較安全)

最後小提醒,若是要購買老房子的話,最好避開有違建並超過40年的老房,例如樓中樓夾層、頂樓加蓋這些會影響整體「耐重結構」的違建。

 

另外若買的是40年以上的老公寓,要注意一樓是不是營業場所,以前的建商為了把一樓租出去,會把一樓全都打通,讓門面看起來更大,甚至連承重牆都有可能打掉,所以遇到這類公寓,還是不要買比較好。

 

 

以上關於老屋結構問題的分享,希望有幫到想買中古屋的大家哦!