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買帶有租約的房屋需注意什麼?(屋主要我分攤稅金,合理嗎?)

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#網友舉手問

最近有想入手一間24年中古屋,但現在房子租客仍然在租賃中、租約還有兩年、我該等兩年後再斡旋好?目前詢問屋主是肯賣,只是他有說要我們幫忙付稅金,所以價格又比原本講的多了30萬,這樣合理嗎?如果買下還有租客的情況下,需要注意什麼嗎?請教各位、能提供意見參考嗎!?萬分感謝

 

問題說明:

買帶有租約的房屋需注意什麼?(屋主要我分攤稅金,合理嗎?

 

參考解答:

1.房屋買賣時若要買帶有租約的房屋,您需先評估您是否是要用來自住,若是自住的話需要注意因為民法第425條之規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」,因此您若是購買了房子,房子的使用權仍是在租客手中的,原租貸契約會轉到您的手上。

 

在有租客的房屋上,看屋、驗屋時可能會拉長時限,由於您需要配合房東與房客皆有空的時間,由於房客的隱私或擺設等等,驗屋時也有可能無法看的很全面,也有可能的情況是房客拒絕讓您看屋或點收,這也是在法律上站得住腳的,因此,若是您要買帶有租約的房屋,建議您可以先讓原屋主與房客協調,看是否能解除租約後再賣給您,但如果您是要買來投資,則可以看您的使用需求,房客繼續承租會不會造成您的困擾。

 

因為您的案例是租客有明確的契約,但如果是契約過期後房東與租客達成協議,則會轉成不定期契約,在不定期契約的情況下若想收回房屋,則需根據《土地法》第100條中規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」發生以上狀況,房東才可收回房屋。

 

2.另外,在買賣房屋時,賣方應負擔

1.土地增值稅

2.交屋日前的房屋稅及地價稅

3.交屋日前的水、電、瓦斯、管理費等

4.財產交易所得申報年度個人綜合所得稅」等費用,

但因買賣是雙方合意,若是對方要求您付,作為賣給您房子的條件,您也只能與對方協調,或者拒絕交易轉向其他物件,合不合理只要您認為合理,可以接受的範圍內,就是合理。