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提前解除租約需要什麼條件?

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提前解除租約需要什麼條件?

阿嘉最近遇到太多煩心事,讓他對房仲人生感到深深的疑惑。
首先是租了好幾年的房客,陸陸續續地搬走,接著又找不到令他滿意的好房客,讓他時不時就在帶新房客看屋,又一直提出無理的要求,讓他感到很無奈。
就說最近發生的事,房客小玉一到晚上就會開始唱歌,唱得難聽又大聲,阿嘉已經收到好幾個房客投訴,請他去拜託小玉不要再鬼吼鬼叫。
在阿嘉勸說幾次後,小玉依然我行我素,甚至在最近一次勸說時,對阿嘉提出他該給自己的房間裝隔音牆,這樣就不會吵到別人了!
這被人得了便宜還賣乖的感覺,讓阿嘉決定要與小玉提前解除合約。沒想到小玉聽到之後,又叫又跳地抗議房東欺負她,阿嘉感嘆請神容易送神難啊!

到底阿嘉怎麼才能公正又合法地與小玉解約呢?
如果是小玉受不了鄰居投訴先解約,又該如何呢?

 

詳細解答:

#房客提前解約情況:
根據租賃條例第11條,在租賃期間發生難以繼續居住的情形,房客得提前終止租賃契約,且不用賠償房東:
1.因疾病、意外產生有長期療養之需要。
2.住宅無法供居住使用,必須重新整修,在房客進行催告後,房東仍無作為。
3.因不可歸責房客之事由,住宅有一部份損壞,且居住顯有困難。
4.有第三人主張租賃住宅之所有權,使承租人不能在此居住。
5.房客已死,其繼承人可以主張終止租賃契約。
6.房客或其繼承人應於終止前三十日,附上相關事證,書面通知房東終止契約。

小玉想要提前解約,但解約原因並不符合法條中的任何一條。依這種情況來說,如果小玉在簽約時,與房東協議在租約中訂定:「租期屆滿前,房客於搬遷一個月前通知房東或已代房東覓得新房客者,不構成違約。」那麼小玉就有辦法提前搬走,而不用付違約金,否則就是依法賠償房東一個月的違約金。

#房東提前解約情況:
根據租賃條例第10條,房東依下列任一情形解約,房客不得要求賠償:
1、房客毀損房屋或設備後,不賠償也不加以修繕。
2、房客遲繳租金或費用,達二個月之租額,經房東催告仍拒繳。
3、房客擅自將租屋轉租於他人。
4、房東為了重新建築租賃處而收回房子。
5、依其他法律定得提前終止契約。(例如:與房東簽不定期契約,在契約未到期前,出售屋子,或者房東與房客另訂有解約條款,而房客違約。)

依以上第1~3款及第5款情形解約者,終止前30日通知房客,依第4款情形解約者,應在終止前3個月通知房客。

阿嘉無法提出上述情況與小玉解約,所以他只能選擇與小玉協商,並依法賠償一個月的違約金,或者與小玉續約時,在新合約加入可以提前解約的條款,例如「租期屆滿前,承租人影響租賃住宅其他承租人安寧,得視情況提前終止租約。」這樣的話,租賃期限的約束效力會多一點彈性。