提前解除租約需要什麼條件？

阿嘉最近遇到太多煩心事，讓他對房仲人生感到深深的疑惑。
首先是租了好幾年的房客，陸陸續續地搬走，接著又找不到令他滿意的好房客，讓他時不時就在帶新房客看屋，又一直提出無理的要求，讓他感到很無奈。
就說最近發生的事，房客小玉一到晚上就會開始唱歌，唱得難聽又大聲，阿嘉已經收到好幾個房客投訴，請他去拜託小玉不要再鬼吼鬼叫。
在阿嘉勸說幾次後，小玉依然我行我素，甚至在最近一次勸說時，對阿嘉提出他該給自己的房間裝隔音牆，這樣就不會吵到別人了！
這被人得了便宜還賣乖的感覺，讓阿嘉決定要與小玉提前解除合約。沒想到小玉聽到之後，又叫又跳地抗議房東欺負她，阿嘉感嘆請神容易送神難啊！

到底阿嘉怎麼才能公正又合法地與小玉解約呢？
如果是小玉受不了鄰居投訴先解約，又該如何呢？

詳細解答：

#房客提前解約情況：
根據租賃條例第11條，在租賃期間發生難以繼續居住的情形，房客得提前終止租賃契約，且不用賠償房東：
1.因疾病、意外產生有長期療養之需要。
2.住宅無法供居住使用，必須重新整修，在房客進行催告後，房東仍無作為。
3.因不可歸責房客之事由，住宅有一部份損壞，且居住顯有困難。
4.有第三人主張租賃住宅之所有權，使承租人不能在此居住。
5.房客已死，其繼承人可以主張終止租賃契約。
6.房客或其繼承人應於終止前三十日，附上相關事證，書面通知房東終止契約。

小玉想要提前解約，但解約原因並不符合法條中的任何一條。依這種情況來說，如果小玉在簽約時，與房東協議在租約中訂定：「租期屆滿前，房客於搬遷一個月前通知房東或已代房東覓得新房客者，不構成違約。」那麼小玉就有辦法提前搬走，而不用付違約金，否則就是依法賠償房東一個月的違約金。

#房東提前解約情況：
根據租賃條例第10條，房東依下列任一情形解約，房客不得要求賠償：
1、房客毀損房屋或設備後，不賠償也不加以修繕。
2、房客遲繳租金或費用，達二個月之租額，經房東催告仍拒繳。
3、房客擅自將租屋轉租於他人。
4、房東為了重新建築租賃處而收回房子。
5、依其他法律定得提前終止契約。（例如：與房東簽不定期契約，在契約未到期前，出售屋子，或者房東與房客另訂有解約條款，而房客違約。）

依以上第1~3款及第5款情形解約者，終止前30日通知房客，依第4款情形解約者，應在終止前3個月通知房客。

阿嘉無法提出上述情況與小玉解約，所以他只能選擇與小玉協商，並依法賠償一個月的違約金，或者與小玉續約時，在新合約加入可以提前解約的條款，例如「租期屆滿前，承租人影響租賃住宅其他承租人安寧，得視情況提前終止租約。」這樣的話，租賃期限的約束效力會多一點彈性。