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大一新生租屋,需要家長簽同意書嗎?

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大一新生租屋,需要家長簽同意書嗎?

有些大學強制非本地的大一新生住在學校宿舍,有部份原因是新生大多19歲,在法律上屬未成年,但有特殊因素無法住校或是學校未強制規定的學生就會面臨到一個問題:「未成年租屋」。

有些房東遇到新生租屋會認為未成年較麻煩而選擇不出租,而有些房東希望家長到現場一趟,並出具「法定代理人同意書」才會放心。但假如學校在台北,家卻在高雄,實際來回跑一趟實在耗費時間和精力。其實可以省下這些功夫,因為《民法》早有規定,未成年為了生活日常所必需的花費,不必經過父母同意,也不需要同意書。

那學生可以透過哪條法律保證有獨自租屋能力?房東又為什麼一定要拿到同意書呢?

 

詳細解答:
《民法》第79條的規定,未成年人未經法定代理人(家長或其他法律規定代理人)允許之下所訂的契約是無效的,這是為了保護未成年人在涉事未深的情況下,避免被人欺騙。依《民法》第77條但書表示,如果未成年人為了獲得日常生活所必需之事物,而簽訂之契約,不論法定代理人同不同意,該契約都屬有效契約。

因此19歲的大一新生雖然是未成年,為了方便就學而必須在學校附近找房子住,顯然房子就是他的「日常生活所必需之事物」,所以即使是未成年與房東簽訂的契約仍是有效的。

不過由於是未成年,在外租屋難免會遇到一些情況,下面我們舉例說明:

1.房東要求簽署法定代理人同意書
許多房東擔心未成年的學生付不出租金、出爾反爾,才會要求在租屋時附上法代同意書,雖然《民法》第79條有規定,但依《民法》第80條,房東仍得要求法定代理人在一個月以上之期限,回覆是否承認該租賃契約,如果法定代理人沒有在房東規定的時間內回覆,即視為其不同意,該租賃契約也視同無效。

 

2.未成年並非因就學或求職而租屋
如果未成年並非因為就學或求職而租屋,係因其他緣故而在外租屋,卻欺騙房東是在附近工作或就學,好讓房東與之簽約,事後可能與法定代理人發生糾紛。為了避免這類麻煩,最好請未成年在租屋時就出示法定代理人同意書、工作證明或學生證。

 

3.法定代理人或房東主張契約無效
只有在未成年人並非以就學或求職的情況下租賃房屋,那麼法定代理人與房東才能否定其契約或產生異議。但如果未成年人係因「日常生活所必需」而簽約,卻在事後遭房東反悔不出租,未成年可以用《民法》第77條來表示,自己所簽的契約與一般成年人無異,若房東毀約,仍需賠償違約金。

同理,若是法定代理人事後反對自己的孩子在外租屋或因其他原因,而與房東表示契約無效,堅持與房東解除契約,房東也可以《民法》第77條表示契約是在合法簽約的情況下成立,藉此反駁法定代理人。

最後提醒,在實務上,關於未成年「租賃契約是否有效」的租屋糾紛,法官還是會因個案的情形不同,而給出不同的判決。所以房東最好在與未成年簽約前,請他出示「法定代理人同意書」在法律上比較有保障。未成年人就算有就學或求職這類原因,而在外租屋,最好也自備「法定代理人同意書」,避免房東事後以「法定代理人未知情」的理由,要求解除與之租賃契約,雖然房東在法律上並沒有依據,但免不得產生一般爭執,為了避免麻煩,最好還是有備無患。