台灣現在的土地成本高，買地蓋屋這種方式太耗費錢財，很多人為了節省土地成本而選擇了「租地建屋」這種方式。但在台灣光復初期，土地經濟價值其實是較低的，多數地主都將土地出租，這樣長期的租金累積下來會比賣地划算。

租地建屋，顧名思義就是把地出租給別人蓋房子，等土地的租期一到，承租人若不願意續約，就必須拆屋還地。

不過由於當時大多數地主都是抱著加減賺的心態，連租約都沒有簽定，讓契約變成了不定期契約，導致後代地主因為這樣的緣故很難拿回自己的土地。

關於地主難以要求承租人拆屋還地的情況，你可以透過以下這三點來做更詳細地了解：

一、租地建屋的相關法律規定及定義
二、轉租或轉賣會影響租賃契約嗎？

三、為何不定期租約會讓地主難以拿回土地？

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詳細解答：

一、租地建屋的相關法律規定及定義
●名詞定義：租地建屋在法律上的全名為「租用基地建築房屋」，承租人必須是租用土地來「建築房屋」才有適用其相關法條，若是實際的租用目的為堆放雜物、停車場、建造房屋以外之建物，就只能當作是一般承租土地行為，並不適用相關法條。
 

●相關法律規定：
1、租金上限（依土地法第105條規定準用同法第97條）
在「城市地區」供「居住使用房屋」的租金以不超過（土地申報總額+建築物申報總額）x10%為限；非供居住使用或非城市地區房子則無限制。將來若發生租金糾紛，在法律上，出租人是無法請求超過上限部分的租金的。
 

2、擔保金（押金）上限（依土地法第105條規定準用同法第99條）
不得超過二個月房屋租金總額，超過的部分可直接轉為租金。

3、地上權登記（民法422-1）
原本在《土地法》第102條規定，租地建屋後應在兩個月內進行「地上權登記」，但實務認為該規定並無任何處罰條款，純為提醒效果，縱使過了兩個月，承租人依然可以進行地上權登記。

因此為了保護承租人的權益，立法者額外制定《民法》第422-1條，凡租地建屋者，只要在契約成立後，都可請求出租人為地上權登記，若有特別情況也可不進行登記，登記請求權時效為15年。

4、契約期限（民法449）
一般租賃契約期限，有最高二十年的限制，但租地建屋的契約並無此規定，雙方一次可約定超過二十年的契約。
 

5、爭議解決（依土地法第105條規定準用同法第101條）
關於租地建屋的相關爭議，可尋求地政機關進行調解，若調解失敗可再上訴至司法機關。
 

6、解約或契約終止（土地法103）

解約或契約終止，除了依《土地法》第103條規定，契約到期、違反法令使用土地、未經出租人同意轉租土地予他人、扣掉押金抵償後，積欠租金達二年以上、違反租賃契約這些規定以外，若出租人有與承租人做解除契約的條件，亦可按依約定解除契約。

二、轉租或轉賣會影響租賃契約嗎？

轉租或轉賣通常有以下情況：
第一種：承租人承租土地後，出賣/出租所建房屋

第二種：承租人承租土地後，轉租土地予他人

第三種：出租人出賣土地

第一種情形：承租人出賣/出租所建房屋予他人，根據《民法》第426-1條第1項規定，其與出租人所簽定之租賃契約，在出賣給買家或出租給其他人後，依然對出租人有同樣的效力，契約條件不會與轉賣前有何不同。（包括契約到期日）
 

這邊要注意，依《土地法》第104條第1項規定，承租人在出賣房屋所有權時，應先通知土地所有權人，確認是否行使優先承購權。承租人必須提供與其他買家同一契約條件，讓土地所有權人參考。

第二種情形：《土地法》第103條第1項第3款規定，承租人若要轉租土地需要出租人的同意，若出租人發現承租人未經同意轉租與他人，可依法解除契約。

不過有個例外情況，就是當出租人與《民法》第148條，行使權利應依公平誠信的意旨相左時，依個案情形，法院有可能改判出租人不得因未經同意的轉租行為而解除契約。（參考最高法院59年度台上字第3940號民事裁判）
 

第三種情形：當出租人轉賣土地時，為了保護承租人的權益，讓房地所有權歸於同一人，依《土地法》第104條的規定，承租人享有優先購買權，有機會讓土地和房屋的所有權都歸於自己所有。

不過就算承租人放棄購買土地，依《民法》第425、426條的規定，新土地所有權人一樣必須依照原契約規定，讓承租人繼續承租，直到契約到期或承租人觸犯《土地法》第103條其中一項條件。

三、為何不定期租約會讓地主難以拿回土地？
一般的租賃契約，有《民法》第425條，買賣不破租賃的規定，除了未經公證且租約期限超過五年或未定期限的契約以外，都有適用。
 

但租地建屋契約特別的地方就在於，就算地主與承租人簽定的是「不定期契約」，當地主買賣土地時，承租人只要沒有觸犯《土地法》第103條，新地主也無權要求承租人「拆屋還地」。這就是為什麼早期與他人簽定不定期契約的地主，無法要求「拆屋還地」，也難以轉賣的原因。

不過在105年，最高法院對這一難題做出了相關的實務見解。最高法院表示，承租人租地建屋的主要目的為使用房屋，因此就算當初未定租賃期限，從當初的契約目的來看，只要「房屋已達不堪使用的時候，就是契約終止的時候」。

「不堪使用」應是指，建物已不能發揮房屋原本的功能。若是承租人想延長房屋使用期限，未經土地所有權人的同意改造或更新房屋材質結構，以變更後的狀態，繼續承租該地，難免有與當初出租人的意思相違背。

所以無論是現在房屋不堪使用，或曾經不堪使用但已被改造、更新，依最高法院的解釋，房屋在不堪使用時，可視為租約已終止，土地所有權人可訴請法院要求承租人拆屋還地。（參考最高法院105年台上字第1200號判決）

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