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限制登記可以保護我的財產嗎?

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我們有一房 2年半房屋 (107/07入住) , 婚後購入,先生名!
最近打算購入第二房, 但是先生想賣第一間!
因為是起家厝,我捨不得賣, 總之先生想賣就是了,因為無法同時繳兩間貸款...

我有問過自家妹妹(可能終身不婚) 我問他願意買房嗎?頭期款一人一半!
(用我先生想賣的房購入)他口頭説可以,反正也沒買過房

問題來了,因為有土地房屋合一稅問題, 兩年內重購新房有重購退稅!
請問 舊房我若跟妹妹共同持有, 重購稅能退嗎?

舊房若貸款人是妹妹, 名字也是他的話!
我可以設定她賣屋的時候要經過我同意嗎?

說明:
1.舊房在丈夫名下,賣掉後由妻子與妹妹共同持有買回,能否重購退税?
2.舊房在妹妹名下,是否能設定妹妹賣屋時需經過妻子同意?

參考答案:
1. 可以退回重構税,退回的是丈夫賣舊房時所繳納的土地增值稅,並且得在兩年期限內購入新房(無論是先買後賣或先賣後買)。
重構自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅,新買房屋的土地移轉現值總額,必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額才能退稅,但須注意舊屋需簽約買賣之前一整年皆無出租或營業,且無論是先買後賣或先賣後買,都必須在兩年期限內,重構退稅的土地從買入後5年內,都必須作為自用住宅,且有戶籍登記,不能改變用途,出租他人或遷出戶籍,也不可移轉他人,夫妻間贈與也不可以,否則會被追繳原退還的土地增值稅。
如果是先買新房再賣舊房,需注意舊房得符合自用住宅條件,包括設有戶籍,購入新房地產時,需賣出舊房與買入新房的所有權人為同一人,即不能用丈夫明義賣出房子,用妻子名義買入新房,新購房屋不能有任何出租或營業用途。

2. 可以,但需在買房時與妹妹簽訂好契約,避免日後有糾紛產出。
合約可以約定彼此權利義務,但透過限制登記方式才能保證產權不會有問題,其中應適用為預告登記,此種契約方式係預為保全對於他人土地權利之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明,向登記機關所為之限制原權利人處分其所有權之登記。
其目的在阻止土地權利人對於該土地為有妨害其請求權之處分。所謂對於他人土地權利之請求權,依土地法第第79-1條規定為:(1)土地權利內容或次序變更之請求權(2)附條件或期限請求權。