租賃期限的約定有哪些限制理甘災？

大家常常可以看到「租約到期，跳樓大拍賣」或者是「租約到期，商品全面出清」等廣告標語，對於特別有名氣的店，大家一聽到要關了，更是一窩蜂搶購，就怕以後買不到了。在簽房屋租賃契約時，最重要的就是合約期限，在租賃期限的保護內，房東依法無法調漲租金也不能換人出租，更不能隨意更換合約內容。

曾有房東出租一棟磚瓦屋，因為是在50年代，那時對房屋的需求並不迫切，所以房東沒跟房客簽訂契約，只口頭約定「屋倒還地」，誰知道後來房價大漲，房東想收回房子，但與房客談不攏。於是告上了法院，但沒想到法官認定房東與房客的約定為「不定期契約」，要求按照當初的承諾進行合約，房東這時想以調漲租金的方式逼走房客，卻被法官認為調漲太多，於是做出不准調漲租金的判決，至此，房東大敗！整體而言，「不定期契約」對於房東的傷害大於房客，而房東當然也有解除契約的方法，不過會變得麻煩許多！

 
詳細解答：
不定期契約分為二種類型，一種是合約到期沒有再續約，另一種是以口頭約定，沒有經過書面保證，但不管哪一種，只要雙方達成共識，在法律上都是有效的。
 
此案雙方口頭約定好「屋倒還地」就是以房子的壽命作為租賃期限，算是有期限的契約。但這棟房子超過一年沒有倒塌，依《民法》第422條規定，租賃逾一年沒有訂立書面契約，就視為不定期契約。在不定期契約的情況下，如果房東無法與房客妥善協調，只能透過法律解除契約，就要依靠《民法》第425條（被動）、《土地法》第100條（主動）與房客解除契約。
 
《民法》第425條就是人稱「買賣不破租賃」的條例，但這項條例對於不定期契約是無效的，如果在承租的過程中，房東把房子賣出去了，那麼房客必須無條件搬離房子或是請求新屋主讓他們續租，如果房東沒有想將房子賣出的打算，就另當別論了。
 
房東不賣房子的話，那就得根據《土地法》第100條來解除契約，根據該條法律規定，房東除了以下情形外，不得解除契約：
1.出租人收回自住或重新建築。
2. 承租人沒有得到出租人的同意轉租他人。
3. 積欠租金達二個月以上。
4. 把承租房屋作違反法令使用。
5. 違反租賃契約。
6. 損壞承租房屋不為相當賠償。
 
由以上可知，除非是房客犯錯或房東以後都不租房子了，否則租約無法解除，因此簽定期契約，對雙方來說較有保障。
 
《民法》第425條保障五年以內的定期租約，假若房東易主，房客也可待到約期滿為止，而五年以上的定期租約則需到法院公證才能獲得保障。但定期租約有時效限制，最長只能定二十年的租期，若想租賃超過二十年，就得等二十年期滿再重新續約，重新簽訂租賃期限，一次簽訂二十年以上的租期是無效的。