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我有一塊土地要跟建商合蓋,要如何保障自己的權益呢?

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民眾想換新房卻苦於沒資金,建商想找好地卻苦於資源少,

咦?那二方一起合作不就成了嗎!

民眾給建商土地,建商給民眾新房,大家各取所需,將資源最大化的利用,在實務上我們稱為「合建」!

哇!聽起來是不是超棒的合作呢?

 

但可別忘了「無奸不成商」!

雖然不是所有商人皆壞人,但做買賣交易尤其是不動產交易,更需要謹慎對待。

民眾與建商合作行之有年,為了確保雙方的權益。於是發展出了一套「合建信託制度」!

 

「信託制度」簡單來說

就是請銀行或建經公司管理或處分委託人委託的財產,並訂下如何處分或管理的契約,預防買賣任一方擅自挪用資產,讓雙方交易結果能夠圓滿完成。

 

大家看到這裡一定會想「信託」到底是怎麼保障雙方交易的呢?

要怎麼制定能完整保障交易的「信託契約」呢?

 

詳細解答:

 

【信託的意義】

 

我們常聽到的“信託“,就是指委託人將財產權讓與受託人(銀行或建經公司),使託人依信託契約,為受益人管理或處分信託財產之關係。

例如說,小明(委託人)在過世前留下大筆遺產要給未成年的小華(受益人),但擔心小華被騙,於是把財產交給信託公司(受託人),要求他們保管這筆遺產直到小華成年為止。

 

換句話說,當人們有大筆資產需要在特定時間轉移、轉交給特定人士或確保交易安全性的時候,就會需要辦理“信託“確保財產能夠順利轉移。

 

在實務上有許多情況需要用到信託,我們以合建的案子為例,需要用到信託契約的有以下情形:

1、地主要求或地主人數眾多,意見容易分歧,需要信託約束
2、興建期間長,需要信託保證資金不濫用

3、建商剛入行無實績或非上市櫃公司,需要信託監督

4、參與都更計劃的房子,會強制辦理信託

 

【為何需要信託】


合建房屋要辦理信託,就是要找個公正的第三方確保雙方的權益,並使對方能夠互相信任。信託優點條列如下:

1、在工程完工後,能保證地主與建商按原先約定得到應有的土地與房子
2、確保工程款專款專用
3、讓雙方不得任意變更契約內容
4、辦理信託後,土地所有權人變為受託銀行,作業程序得以簡化

5、信託財產不得強制執行,且信託關係可繼承下去,就算委託人死亡亦不影響。

6、建商若跑路或破產,可由受託銀行幫忙委託其他建商繼續把房子蓋完,讓地主權益不受影響。

7、根據《信託法》第12條第1項的規定,信託的財產不得強制執行。但在處理信託之前就存在於該財產之權利,不在此限。意思就是財產在信託後,不會因法院的強制執行而被查封,除非該財產在信託之前,已負其他法律權利,才能被法院強制執行。

8、信託關係不會因為委託人或受託人死亡、破產而失效。

 

【信託架構與流程】

以下是阿明整理的信託整體架構與從開始到結束的流程:

1、委託人→地主、建商

2、受託人→銀行或建經公司

3、受益人→地主、建商
4、信託標的:(1)地主與建商之土地所有權(2)資金(建築融資款及建商自備款)(3)承購戶繳納之預售款

5、信託專戶:地主、建商與銀行約定的信託專戶,支出與收入皆由此專戶辦理。

6、作業流程:

→地主、建商與受託銀行三方簽訂信託契約。
→地主將土地信託移轉登記予受託銀行。

→銀行開立信託專戶控管資金,由專戶支付各項工程款等相關費用。
→興建完成並償還銀行貸款後,銀行會辦理塗銷土地所有權信託返還地主,以及幫承購戶辦理產權移轉登記。
→銀行將信託財產結算分配,信託關係結束。

 

【制定信託契約注意事項】
1、信託基本條款

合建信託契約內容繁多,民眾可參考《都市更新條例施行細則》第30條第2項所規定的信託契約應載明條款,來檢查自己的合建信託契約有無遺漏:

一、委託人、受託人及受益人之名稱及住所。
二、信託財產之種類、名稱、數量及權利範圍。
三、信託目的。
四、信託關係存續期間。
五、信託證明文件。
六、信託財產之移轉及登記。
七、信託財產之經營管理及運用方法。
八、信託機構財源籌措方式。
九、各項費用之支付方式。
十、信託收益之收取方式。
十一、信託報酬之支付方式。
十二、信託機構之責任。
十三、信託事務之查核方式。
十四、修繕準備及償還債務準備之提撥。
十五、信託契約變更、解除及終止事由。(違約處理)
十六、信託關係消滅後信託財產之交付及債務之清償。
十七、其他事項。

 

2、在與建商簽立信託契約之前,切勿轉移任何不動產或給予資金,因沒有第三方保證資產安全。

 

3、有的建商會將「公設坪數」灌到「總坪數」上,增加找補面積,在簽約的時候可與建商討論公設比不可超過多少比例,以防建商灌水。
※找補:房子總坪數若比合約規定的少,建商補貼坪數價差;總坪數若比合約規定的多,地主買回多出的坪數。

4、續建條款
為了預防當建商破產丟下蓋到一半的房子跑路的時候,必需在信託合約裡制定「續建條款」!

前面說過就算建商破產了,信託關係也不會消滅,銀行還是可以依契約付工程款給營造商,讓營造商繼續建造或者營造商倒了,銀行也會與建商、地主協商,再找一個營造商,讓房子建成,畢竟房子蓋不成,銀行的損失也很大。
 

不過從建商跑了,再開始動工繼續建造,需要一定的時日,時間拖得越長,對地主和承購人就越不利。所以這時候就可在信託契約裡約定賠償方案、續建資金來源(建造資金是否會增加,該由誰出資)、相關法律責任。

 

5、委託人事先處理好遺產繼承問題

一旦委託人過世,必定牽扯到遺產繼承的問題,為了避免爭議與麻煩,建議委託人最好在事前指定好繼承人或分配好繼承持分。