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免計容積率與法定容積率有何不同?

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容積率簡單說是這塊土地上的建築物,一共可以蓋多少坪的樓地板面積用%來計算,也就是大家常聽到的一坪土地可以蓋幾坪,若是容積率為200%,就是一坪土地可以蓋兩坪的樓地板。

 

免計容積率:

在「建築技術規則」中明定的免計入容積項目主要包括陽台、梯間、機電設備、逃生設施、法定停車空間等等。 這種同樣會讓建築物體積增加,但又不受法定上限規定地容積,它的原始目的,是要鼓勵開發商提供現代住家環境必要的設施。

 

法定容積率:

是指建築物總興建坪數與土地面積的比例,即建坪與地坪的比例。

 

政府規定容積率的目的在於:

 1.有效控制都市建築物的密度與人口分佈的問題。

 2.可以增加建築物造型的彈性,讓建築物外貌多樣化。

 3.改善環境品質,並增加空地的有效性。

 

政府對不同使用分區有不同的「法定容積率」之規定,例如以台北市住四使用分區而言,政府規定法定容積率為300%,其意思就是基地面積如果是100坪,您可以興建的「計入容積樓地板面積」就是100×300%300坪,說白話一點,就是此棟建築物各戶室內面積之總和(可登記為主建築物面積)最大只能到300坪 。

 

詳細說明:

針對免計容積率的部分,有許多細項規定,礙於建築技術規則無法精簡闡述,以免誤導。

 

法規名稱:  建築技術規則建築設計施工編

162

前條容積總樓地板面積依本編第一條第五款、第七款及下列規定計算之:

一、每層陽臺、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二公尺或雨遮、花臺突出超過一公尺者,應自其外緣分別扣除二公尺或一公尺作為中心線,計算該層樓地板面積。

        每層 陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。

 

        每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳,其淨深度不得小於二公尺;

        其梯廳面積未超過該樓層 樓地板面積百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。

 

        但每層陽臺 面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者,應計入該層樓地板面積;

        無共同使用梯廳之住宅用途使用者,每層陽臺面積之和,在該層樓地板面積百分之十二點五或未超過八平方公尺部分,得不計入容積總樓地板面積

 

二、二分之一以上透空之遮陽板其深度在二公尺以下者,或露臺法定騎樓或本編第一條

        第九款第一目屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、機電設備、安全梯之梯緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定之管理委員會使用空間,得不計入容積總樓地板面積。

 

        但機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排 煙室及管理委員會使用空間面積之和,除依規定僅須設置一座直通樓梯之建築物,不得超過都市計畫法規及非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十外,其餘不得超過該基地容積之百分之十五。

 

三、建築物依都市計畫法令或本編第五十九條規定設置之停車空間獎勵增設停車空間及未設置獎勵增設停車空間之自行增設停車空間得不計入容積總樓地板面積。

        但面臨超過十二公尺道路之一棟一戶連棟建築物,除汽車車道外,其設置於地面層之 停車空間,應計入容積總樓 地板面積。

 

前項第二款之機電設備空間係指電氣、電信、燃氣、給水、排水、空氣調節、消防及污物處理等設備之空間。但設於公寓大廈專有部分或約定專用部分之機電設備空間,應計入容積總樓地板面積。

 

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=D0070115&FLNO=162&ty=L

法規名稱:  建築技術規則建築設計施工編

 

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